Mandantenbrief Steuer April 2021

1. Für alle Steuerpflichtigen: Privates Veräußerungsgeschäft nach unentgeltlichem Immobilienübergang

Wichtig für alle Steuerpflichtigen: Privates Veräußerungsgeschäft nach unentgeltlichem Immobilienübergang

Zum privaten Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken gehören solche Veräußerungen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre betragen hat. Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbs ist dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung des Wirtschaftsguts durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Man spricht dabei auch von der sogenannten Fußstapfentheorie, da ein privates Veräußerungsgeschäft immer noch gegeben ist, wenn der Rechtsnachfolger die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger veräußert. Der Rechtsnachfolger ist also in die Fußstapfen seines Vorgängers getreten.

Der Bundesfinanzhof hatte in diesem Zusammenhang über einen Fall zu entscheiden, in dem zunächst im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eine Immobilie vollkommen unentgeltlich auf den Rechtsnachfolger übergegangen ist. Innerhalb der maßgeblichen Zehnjahresfrist verkaufte dieser dann die Immobilie und nutzte Teile des Veräußerungserlöses dazu, die Darlehen des Rechtsvorgängers zu tilgen. Wären die Darlehen bereits im Zeitpunkt der vorweggenommenen Erbfolge vom Rechtsnachfolger übernommen worden, wäre es nun vollkommen unstrittig, dass insoweit Anschaffungskosten der Immobilie vorliegen, welche im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes steuermindernd gegengerechnet werden können.

Mit Urteil vom 3.9.2019 hat der Bundesfinanzhof dies hier jedoch unter dem Aktenzeichen IX R 8/18 verneint. Ein unentgeltlicher Erwerb im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäftes liegt vor, wenn im Rahmen der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge dem Übergeber ein dingliches Wohnrecht eingeräumt wird und die durch Grundschulden auf dem Grundstück abgesicherten Darlehen des Rechtsvorgängers nicht übernommen werden. Insofern verbleibt es also bei der Unentgeltlichkeit des Geschäfts. Weiterhin führt der Bundesfinanzhof aus, dass nachträgliche Anschaffungskosten nicht entstehen, wenn der Erwerber eines Grundstücks zwecks Löschung eines Grundpfandrechts Schulden tilgt (um die Immobilie veräußern zu können), die er zunächst nicht vom Übergeber übernommen hat.

Klar und deutlich vertreten daher die obersten Finanzrichter der Republik die Meinung, dass die bloße Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung privater Verbindlichkeiten nach der Veräußerung nicht zur Entstehung von Veräußerungskosten führt. Im Ergebnis können folglich die Aufwendungen zur Tilgung der Schulden nirgends steuermindernd abgesetzt werden.

Dies liegt im Wesentlichen daran, dass die Schulden nicht direkt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übernommen wurden, was zu einem teilentgeltlichen Geschäft geführt hätte. Da die Schulden nicht übernommen wurden, sondern das Grundstück übereignet wurde, die auf dem Grundstück lastenden Grundschulden übernommen wurden und keine Freistellung des Übertragenden von den zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verbindlichkeiten vereinbart wurde, bleibt es bei einem unentgeltlichen Erwerb der Immobilie. Der Grund: In diesem Fall erbringt der Erwerber keine Gegenleistung, sondern erwirbt nur das um den Wert der Belastung geminderte Grundstück. Eine Verbindlichkeit setzt hingegen eine dem schuldrechtlichen Anspruch des Gläubigers auf ein bestimmtes Handeln entsprechende Leistungspflicht in der Person des Schuldners selbst voraus. Daran fehlt es im Fall einer dinglichen Belastung des Grundstücks, die lediglich den Wert des Grundstücks mindert. Denn der Übertragende übereignet nur das belastete Grundstück, nicht die mit den Belastungen zusammenhängenden schuldrechtlichen Verbindlichkeiten.

Die Grundschuld stellt nämlich ein Grundpfandrecht ohne Bindung an eine persönliche Forderung dar. Man spricht insoweit auch häufig davon, dass die Grundschuld eine Schuld ohne Grund ist. Dass die Grundschuld über die Sicherungsvereinbarung der zugrunde liegenden Verbindlichkeit verbunden ist, führt hingegen im Weiteren nicht zur Übertragung der Verbindlichkeit. Die Grundschuld berechtigt nämlich nur dazu, dass der Grundstückseigentümer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden und der Grundschuldgläubiger einen Anspruch auf Zahlung eines Geldbetrages aus dem Veräußerungserlös der Immobilie hat.

Insoweit kommt der Bundesfinanzhof zu der unerfreulichen Entscheidung, dass die Tilgung der Schulden durch den Rechtsnachfolger hier an keiner Stelle steuermindernd berücksichtigt werden kann, obwohl die Veräußerung der Immobilie ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellt. Hätte man die Schuldentilgung insoweit steuermindernd berücksichtigen wollen, hätte der Rechtsnachfolger diese auch bei Übertragung der Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übernehmen müssen. Insoweit wäre dann ein teilentgeltliches Geschäft gegeben, sodass bei der Besteuerung des privaten Veräußerungsgeschäftes auch teilweise Anschaffungskosten hätten steuermindernd gegengerechnet werden können.

Hinweis

Auch wenn es sich hierbei um eine negative Entscheidung des Bundesfinanzhofs handelt, gehen wir davon aus, dass diese Entscheidung richtig ist. Dennoch ist damit nicht die Hoffnung komplett verloren, denn der hier klagende Steuerpflichtige hat bereits Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingelegt. Unter dem Aktenzeichen 2 BvR 216/20 müssen nun die obersten Verfassungsschützer der Republik klären, ob insoweit Aufwendungen des Rechtsnachfolgers beim privaten Veräußerungsgeschäft steuermindernd gegengerechnet werden können oder nicht.

Betroffenen, bei denen das „gestalterische Kind“ hier schon in den Brunnen gefallen ist, sollten sich daher an das Verfahren anhängen. Allen anderen sei jedoch eher dringend empfohlen, besser im Vorhinein Gestaltungen zu suchen, bei denen es auch im Endeffekt eine steuerliche Abzugsfähigkeit der Aufwendungen geben kann.