Mandantenbrief Steuer Juni 2019

3. Für alle Vermieter: Zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

Wichtig für alle Vermieter: Zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

Den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erfüllt, wer einem anderen unbewegliches Vermögen gegen Entgelt zum Gebrauch überlässt. Bei der Frage nach der ortsüblichen Marktmiete kommt es dabei regelmäßig darauf an, dass auch tatsächlich eine vollentgeltliche Vermietung stattfindet. Bei einer unentgeltlichen Überlassung können Werbungskosten nämlich schon begrifflich nicht entstehen, denn die Aufwendungen dienen dann nicht der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen.

Entsprechendes gilt auch bei einer teilentgeltlichen Überlassung der Immobilie. Das einheitliche Rechtsgeschäft ist dann für Zwecke der Besteuerung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufzuteilen. Die auf den unentgeltlichen Vorgang entfallenden Aufwendungen können nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Sie sind schlicht nicht durch die Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen veranlasst und müssen als Privatvergnügen verbucht werden.

Für die Überlassung von Wohnraum hat der Gesetzgeber zur Prüfung, ob eine vollentgeltliche oder gegebenenfalls teilentgeltlichen Vermietung vorliegt, direkt im Gesetz eine Vereinfachungsregel geschaffen. Diese findet sich in § 21 Abs. 2 EStG. Danach gilt: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als komplett entgeltlich und es muss im Weiteren keine Kürzung der Werbungskosten stattfinden.

Wohl gemerkt gilt diese Vereinfachungsregel jedoch nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Bei der Vermietung von gewerblichen Immobilien existiert eine entsprechende Vereinfachungsregel nicht, dennoch ist natürlich zu prüfen, ob tatsächlich eine vollentgeltliche Vermietung stattfindet und sämtliche Werbungskosten sich steuermindernd auswirken können.

Damit eine solche Prüfung durchgeführt werden kann, muss die tatsächlich vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Marktmiete verglichen werden. Ortsübliche Marktmiete, oder auch ortsübliche Marktpacht, ist bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie grundsätzlich die ortsübliche Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht. Darunter ist die Gegenleistung für die reine Nutzungsüberlassung zu verstehen.

Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Vermietung von Wohnraum. Für den Wohnraum hat nämlich der Bundesfinanzhof in München in seiner Entscheidung vom 10.05.2016 unter dem Aktenzeichen IX R 44/15 klargestellt, dass unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen ist.

Auch wenn jedoch unstrittig ist, dass bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien auf die Kaltmiete abzustellen ist, stellt sich immer noch die Frage, wie denn die ortsübliche Marktmiete ermittelt werden kann. Dies ist nämlich in der Praxis regelmäßig problematisch, wenn sich aufgrund der Besonderheiten des Vermietungsobjektes keine vergleichbaren Objekte finden lassen, weil somit auch keine Vergleichsmiete zu finden sein wird.

Selbst für solche Fälle hat der Bundesfinanzhof jedoch in seiner Entscheidung vom 10.10.2018 unter dem Aktenzeichen IX R 30/17 klargestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sogenannten EOP-Methode bestimmt werden kann. Dies ist die Pachtwertfindung anhand der Ertragskraft des Mieters bzw. Pächters.

Zwar gibt es insoweit keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode ein Sachverständiger eine Miete ermitteln kann. Der Bundesfinanzhof sieht jedoch eine Grenze überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete. Dies ist hier nach Auffassung der Richter der Fall, da bei der EOP-Methode im Wesentlichen darauf abgestellt wird, welche Miete oder Pacht auf Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden kann. Da dies nichts mit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun hat, verwarfen die Richter diese Vorgehensweise.

Lassen sich vergleichbare Objekte daher nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten ortsüblichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, wie zum Beispiel einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen, welche Miet- oder Pachtzinsen er für angemessen hält. Die Ermittlung einer ortsüblichen Miete nach der EOP-Methode scheidet in jedem Fall aus.