Mandantenbrief Steuer Juni 2021

3. Für (ehemalige) Immobilieneigentümer: Privates Veräußerungsgeschäft auch bei Zwangsversteigerungen?

Wichtig für (ehemalige) Immobilieneigentümer: Privates Veräußerungsgeschäft auch bei Zwangsversteigerungen?

Im Verfahren über den vorläufigen Rechtsschutz, also beim Streit um die Aussetzung der Vollziehung, hatte das Finanzgericht Düsseldorf zu entscheiden, ob die Zwangsversteigerung eines Grundstücks auch ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne der einkommensteuerrechtlichen Regelungen § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sein kann.

Besonders prekär an dem Sachverhalt der Entscheidung: Beide Grundstücke wurden im Jahr 2009 im Wege der Zwangsversteigerung erworben und kurz vor Ablauf der zehnjährigen Frist im Jahr 2019 zwangsversteigert. Das Gericht führt daher in seinem Beschluss vom 26.11.2020 unter dem Aktenzeichen 2 V 2664/20 wie folgt aus:

Ausweislich der Regelung in § 22 Nummer 2 des EStG zählen zu den sonstigen Einkünften auch solche aus privaten Veräußerungsgeschäften, welche wiederum ihrerseits in § 23 EStG geregelt sind. Diese umfassen unter anderem Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt das in dieser Weise vollzogene Veräußerungsgeschäft der Einkommensbesteuerung, ohne dass es nach der gesetzlichen Definition auf den Grund der Betätigung des Steuerpflichtigen ankommt. So hat bereits der Bundesfinanzhof in einer früheren Entscheidung zur damals noch als Spekulationsgeschäft bezeichneten Regelung entschieden, dass es nicht darauf ankommt, ob tatsächlich eine Spekulationsabsicht bestanden hat oder ob die Veräußerung aufgrund von Krankheit, drohender Enteignung oder sonstigem Zwang durchgeführt wurde.

Unter die Begriffe der Anschaffung und Veräußerung fallen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs daher nicht nur Kaufverträge, sondern auch wirtschaftlich gleichzustellende Vorgänge, die einen entgeltlichen Erwerb und eine entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts auf eine andere Person zum Gegenstand haben. Soweit ersichtlich, hat dies der BFH zuletzt am 8.11.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 25/15 klargestellt. Nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Regelung des § 23 EStG sollen innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Wertänderungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen des Steuerpflichtigen der Einkommensteuer unterworfen werden, soweit sie auf der entgeltlichen Anschaffung und der entgeltlichen Veräußerung des nämlichen Wirtschaftsguts innerhalb der maßgeblichen Haltefrist (bei Immobilien zehn Jahre) beruhen.

Erforderlich ist jedoch, dass der entgeltliche Erwerb und die entgeltliche Übertragung des nämlichen Wirtschaftsgutes, im Streitfall eine Immobilie, auf eine andere Person wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen und mithin Ausdruck einer wirtschaftlichen Betätigung sind. So auch bereits der Bundesfinanzhof in einer Entscheidung vom 23.7.2019 unter dem Aktenzeichen IX R 28/18. An einem solchen willentlichen Erwerb bzw. einer entgeltlichen Übertragung auf eine andere Person fehlt es, wenn die Begründung oder der Verlust des Eigentums an dem Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Daher liegt ausweislich der zuvor zitierten Entscheidung des Bundesfinanzhofs in den Fällen einer Enteignung kein Veräußerungsvorgang im Sinne des § 23 EStG vor. Eine Enteignung kann keine willentliche Betätigung sein.

Die Voraussetzung einer willentlichen wirtschaftlichen Betätigung ist im Fall der Abgabe eines Meistgebotes bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks nach der Auffassung in Rechtsprechung und Literatur sowohl bei der Anschaffung durch Ersteigerung als auch bei der Wiederversteigerung erfüllt. Die Abgabe des Meistgebotes im Zwangsversteigerungsverfahren entspricht in ihrer Wirkung dem Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags zwischen Eigentümer und Meistbietendem. Der Meistbietende erwirbt dabei mit der Abgabe des Meistgebots den Anspruch, dass das Eigentum an dem versteigerten Grundstück durch Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts übertragen wird.

Vor diesem Hintergrund kommt das Gericht im Rahmen der summarischen Prüfung (Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung der in Rede stehenden Steuerlast) zu dem Schluss, dass entgegen der Auffassung des Antragstellers sowohl bei der Anschaffung als auch bei der später erneuten Zwangsversteigerung der im Eigentum des Antragstellers stehenden Grundstücke die Voraussetzungen einer willentlichen wirtschaftlichen Betätigung erfüllt sind.

Der Eigentumsverlust im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht mit einem Eigentumsverlust im Wege einer Enteignung vergleichbar, so die erstinstanzlichen Richter. Maßgeblich für diese Beurteilung ist, dass dem Schuldner nach den Regelungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung (ZVG) eingeräumte Recht, eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen, um dadurch eine Fortführung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch eine Befriedigung der Gläubiger zu verhindern.

Diese Möglichkeit soll angeblich eine hinreichende Grundlage für die Annahme bieten, dass das Zwangsversteigerungsverfahren als willentliche und wirtschaftliche Betätigung zu bewerten ist und sich nicht als Übertragungsvorgang darstellt, der ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Jede andere Beurteilung hätte nach Ansicht des erstinstanzlichen Finanzgerichts Düsseldorf im vorliegenden Verfahren eine nicht gerechtfertigte Einschränkung des in § 23 EStG geregelten Tatbestandes zufolge, wonach dem Grund für die wirtschaftliche Betätigung keine Bedeutung beizumessen ist, solange eine willentliche Betätigung des Steuerpflichtigen nicht in Gänze ausgeschlossen ist.

In Abgrenzung dazu bei der Enteignung: Im Falle einer Enteignung ist eine Möglichkeit zur Abwendung des Eigentumsverlustes regelmäßig ausgeschlossen. In diesem Fall wird die Veräußerung dem Steuerpflichtigen durch den staatlichen Hoheitsakt kraft Gesetzes aufgezwungen, was zur Folge hat, dass die Annahme eines einem privaten Veräußerungsgeschäft gleichzusetzenden Vorgangs ausscheidet. Der bisherige Eigentümer hat also insoweit nicht einmal theoretisch die Möglichkeit, etwas gegen die Enteignung zu unternehmen.

Das Gericht hält es insoweit (zumindest im Rahmen seiner summarischen Prüfung) sogar für unerheblich, ob der Steuerpflichtige wirtschaftlich zu einer Ablösung der der Zwangsversteigerung zugrunde liegen Verbindlichkeiten in der Lage gewesen wäre. Denn selbst wenn eine solche wirtschaftliche Zwangslage bestanden haben sollte, würde sie einer willentlichen Betätigung nicht entgegenstehen, da dem Grund für die wirtschaftliche Betätigung im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes keine Bedeutung beizumessen sein soll. Dabei bezieht sich das erstinstanzliche Gericht allerdings auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 16.1.1973 unter dem Aktenzeichen VIII R 96/70, welche nicht nur mittlerweile in die Jahre gekommen ist, sondern ebenso auch zur Vorgängerregelung des Spekulationsgeschäftes gefällt wurde.

Im Fazit kommt daher das Gericht zunächst einmal zu dem Schluss, dass auch die Zwangsversteigerung eine Veräußerung sein kann. Um auf ganzer Linie das Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäftes auszuschließen, muss schließlich noch der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung jeweils nicht mehr als zehn Jahre betragen haben.

Insoweit subsummiert das Gericht weiterhin, dass für die Berechnung der Veräußerungsfrist grundsätzlich das obligatorische Anschaffungsgeschäft (und nicht der dingliche Vollzug) maßgeblich ist. Der dingliche Vollzug muss zwar nachfolgen, er muss aber nicht innerhalb der Veräußerungsfrist des § 23 EStG nachfolgen. Unerheblich für die Beurteilung ist daher der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten im Rahmen einer Grundstücksübertragung, der häufig an die Zahlung des Kaufpreises anknüpft.

Übertragen auf die Vorgänge im Rahmen einer Zwangsversteigerung dürfte der für die Fristberechnung maßgebliche obligatorische Vorgang bereits mit der Abgabe des Meistgebots abgeschlossen sein. Der nachfolgende Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts steht allein im Zusammenhang mit dem dinglichen Eigentumserwerb des Meistbietenden. Nach diesem Grundsatz ist für die Fristberechnung der Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebots maßgeblich

 

Hinweis

Ausdrücklich darauf hinzuweisen ist, dass der vorliegende Beschluss lediglich eine Entscheidung aufgrund summarischer Prüfung im Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung ist. Insoweit dürfte ein Hauptsacheverfahren, sowohl erstinstanzlich als dann auch gegebenenfalls höchstrichterlich, mit Spannung zu erwarten sein. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit werden wir darüber auch wieder berichten.