Mandantenbrief Steuer Juni 2021

Häuser

4. Für Immobilieninvestoren: Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude

Wichtig für Immobilieninvestoren: Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude

Die Höhe der Abschreibung für ein Gebäude richtet sich nach den Anschaffungskosten. Deren Höhe bildet die Grundlage für die Bemessung der Abschreibung. Ihre Ermittlung obliegt insoweit unter dem Strich dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Dies gilt auch für die Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dem dazugehörenden Grund und Boden andererseits.

Regelmäßig bricht an dieser Stelle ein Streit mit dem Finanzamt darüber aus. Grund sind hier natürlich die gegensätzlichen Interessen. Während der Fiskus ein hohen Grund- und Bodenanteil haben möchte, ist dem Immobilienkäufer an einem hohen Gebäudeanteil gelegen, da dieser über die Jahre mittels Abschreibung steuermindernd berücksichtigt werden kann.

Mit Urteil vom 21.7.2020 hat der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 26/19 in diesem Zusammenhang eine sehr erfreuliche Entscheidung getroffen. Danach gilt wesentlichen das Folgende:

Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Dies ist nicht neu und entspricht vielmehr der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Dieser Grundsatz gilt jedoch selbst dann, wenn dem Käufer im Hinblick auf seine Abschreibungsberechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung zugunsten des Verkäufers gegebenenfalls Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann. Auch wenn dem grundsätzlich so ist, rechtfertigt dies allein noch keine abweichende Verteilung als die im Kaufvertrag Genannte.

Vereinbarungen der Vertragsparteien zu den Einzelpreisen für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs im Sinne der gesetzlichen Regelung in § 42 der Abgabenordnung (AO) seien gegeben. Auch dies hat der Bundesfinanzhof schon mehrfach entschieden, so beispielsweise mit Beschluss vom 4.12.2008 unter dem Aktenzeichen IX B 149/08).

Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers gestalten. Deshalb hat das Finanzgericht im Rahmen der Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Auch dies hat bereits der Bundesfinanzhof in seinem Urteil unter dem Aktenzeichen IX R 86/97 klargestellt. Zudem darf sich das Finanzgericht dabei nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren.

Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es jedoch nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung möglicherweise die tatsächlichen Werte nicht angemessen wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Insoweit müssen die Gesamtumstände des Kaufobjekts aufgeklärt und dahingehend gewürdigt werden, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu denken ist dabei etwa an besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine gegebenenfalls eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (beispielsweise Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage). Parallel dazu hat das Finanzgericht die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand.

Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich geboten, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Kann nach diesen Grundsätzen eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das Finanzgericht entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten zu ersetzen. Dabei hat das Finanzgericht die Frage, nach welchen Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten, wie bereits dem Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 22.10.2007 unter dem Aktenzeichen IV B 11/06 zu entnehmen ist.

Insoweit sind bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann dabei die Immobilienwertverordnung herangezogen werden. Diese enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken.

Danach ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen. Welches dieser Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander allerdings gleichwertig gegenüber.

Im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21.7.2020 unter dem Aktenzeichen IX R 26/19 kommen die Richter zu dem Schluss, dass zumindest dann von nennenswerten Zweifeln an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises ausgegangen werden kann, wenn zwischen dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis für den Grund und Boden und dem Bodenrichtwert ein Unterschied von rund 75 % besteht. Dieser Wert kann insoweit nicht mehr als geringfügig abgetan werden. Zwar sagte der Bundesfinanzhof nicht, welche Abweichung noch toleriert werden kann, jedoch ist insoweit in der Rechtsprechung durch das Thüringer Finanzgericht mit Urteil vom 20.2.2008 unter dem Aktenzeichen III 740/05 einmal entschieden worden, dass ein Unterschreiten des Bodenrichtwerts von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen werden kann.

Insgesamt gilt es jedoch immer zu beachten, dass es sich bei einer Diskrepanz zum Bodenrichtwert nur um ein widerlegbares Indiz handelt. Insoweit könnten durchaus besondere Aspekte vorgetragen werden, die die vertragliche Kaufpreisaufteilung nachvollziehbar erscheinen lassen.

Was jedoch keinesfalls geht, und damit versetzt der Bundesfinanzhof der Finanzverwaltung einen herben Schlag, ist, dass auch falsche vertragliche Kaufpreisaufteilungen durch die mittels der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelte Aufteilung ersetzt werden dürfen. Dieser Grundsatz gilt selbst dann, wenn die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse üblicherweise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar zu sein scheint.

Folglich stellen die obersten Richter des Bundesfinanzhofs fest, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden nicht erreicht. Dies ist insbesondere deshalb so, weil bei der Arbeitshilfe eine Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das vereinfachte Sachwertverfahren stattfindet. Zudem berücksichtigt die Arbeitshilfe nicht die Orts- oder Regionalisierungsfaktoren bei der Ermittlung eines Gebäudewerts. Im Endeffekt ist damit die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums seitens des Bundesfinanzhofs beerdigt worden. Mit Spannung bleibt noch eine Reaktion der Finanzverwaltung abzuwarten.