Mandantenbrief Steuer September 2020

4. Für Vermieter: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau – Ein Überblick!

Wichtig für Vermieter: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau – Ein Überblick!

In der Bundesrepublik Deutschland gibt es zu wenige Wohnungen in den urbanen Regionen, sprich in unseren Großstädten. Um dem entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (neu) geschaffen. Insoweit darf die Sonderabschreibung durchaus als steuerliche Subvention verstanden werden.

Um es vorweg zu nehmen: Sind alle Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung gegeben, können in den ersten vier Jahren 5 % zusätzlich abgeschrieben werden. Da dies durchaus lohnend sein kann, folgt hier im Weiteren ein Überblick zu den Details der Regelung.

Die Sonderabschreibung bekommt man nur, wenn man auch neuen Wohnraum schafft. Die Vorschrift ist dabei befristet auf Bauvorhaben, die nach dem 30.08.2018 und bis Ende des Jahres 2021 begonnen werden. Kernvoraussetzung ist hier die Stellung des Bauantrags zwischen dem ein 30.8.2018, also rückwirkend, und vor dem 01.01.2022. Ist der Bauantrag in diesem Rahmen gestellt, ist eine letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung im Jahr 2026 möglich.

Wie gesagt muss es sich jedoch um neuen Wohnraum handeln. Dieser kann geschaffen werden durch den Neubau von Immobilien oder durch den Umbau von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals Wohnraum entsteht. Im Umkehrschluss bedeutet dies auch, dass die Aufteilung von Wohnungen nicht gefördert wird, wenn hier schon zuvor Wohnraum bestanden hat. Neuer Wohnraum wird auch durch die Aufstockung oder den Anbau von bestehenden Gebäuden geschaffen oder beispielsweise durch einen Dachgeschossausbau.

Kernvoraussetzung ist dabei, dass der neu geschaffene Wohnraum tatsächlich eine in sich abgeschlossene Wohneinheit ist, die über die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume, wie beispielsweise Küche, Bad/ Dusche und Toilette verfügt und mindestens eine Wohnfläche von 23 m² aufweist. Insbesondere die Mindestgrenze der Quadratmeter dürfte in der Bundesrepublik weniger ein Problem darstellen, wenngleich dies sicherlich in Metropolen wie New York oder asiatischen Großstädten durchaus auch anders sein kann.

Kein Wohnraum wird jedoch neu geschaffen, wenn bereits vorhandener Wohnraum lediglich modernisiert oder saniert und bewohnbar gemacht wird. Irrelevant ist es hingegen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, ob sich die Immobilie im Privatvermögen oder in einem steuerlichen Betriebsvermögen befindet. In beiden Bereichen kann die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden.

Gefördert wird dabei insbesondere die Herstellung von neuen Immobilien. Ebenso förderungsfähig ist die Anschaffung von neuen Immobilien. Diese „neuen Immobilien“ liegen auch im Anschaffungsfall vor, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Wann insoweit die Fertigstellung gegeben ist, hat der Bundesfinanzhof bereits mit Urteil vom 25.07.1980 unter dem Aktenzeichen III R 46/78 definiert. Danach gilt: Ist eine Mehrheit von Räumen in ihrer Gesamtheit gegenüber anderen Wohnungen abgeschlossen und hat sie insbesondere einen selbstständigen Zugang, so ist sie auch dann als Wohnung anzusehen, wenn im Küchenraum lediglich die erforderlichen Anschlüsse vorhanden sind.

Dass im Anschaffungsfall wiederum nur Immobilien gefördert werden, die bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden, entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift, dass tatsächlich nur neue Immobilien gefördert sein sollen und man auf diese Art und Weise insbesondere auch Bauträgerfälle mit einbeziehen kann.

Um dann jedoch schließlich in den Genuss der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zu gelangen, muss die Immobilie im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zur entgeltlichen Vermietung für Wohnzwecke dienen. Dabei ist insbesondere hervorzuheben, dass das Jahr der Anschaffung oder Herstellung keinen Zeitraum von zwölf Monaten umfassen muss.

Zudem ist die Entgeltlichkeit der zu Wohnzwecke stattfindenden Vermietung als Voraussetzung herauszustellen. Grundsätzlich kann die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau auch in Anspruch genommen werden, wenn an Angehörige vermietet wird. Hier (wie auch bei Fremdvermietungen) ist jedoch dann strikt darauf zu achten, dass das Mietentgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist dies nicht der Fall, würde lediglich noch eine teilentgeltliche Vermietung vorliegen, die höchstwahrscheinlich dazu führen würde, dass die Sonderabschreibung rückgängig gemacht wird. Da es bei Rückgängigmachung der Sonderabschreibung nicht nur zu erheblichen Steuernachzahlungen kommen wird, sondern diese Nachzahlung auch noch verzinst werden wird, sollte man daher über die Jahre hinweg die 66 % Grenze genau im Auge behalten.

Damit auch tatsächlich bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, hat sich der Gesetzgeber eine sogenannte Baukostenobergrenze ausgedacht. Danach kann die Sonderabschreibung wiederum nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Objektes nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Insbesondere in Anschaffungsfällen ist dabei jedoch nur auf die Anschaffungskosten für das Gebäude abzustellen. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden bleiben außen vor.

Eine Steuerfalle kann sich hingegen noch aus nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten ergeben. Entstehen diese nämlich innerhalb von drei Jahren und wird dadurch die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter überschritten, ist dies ein schädlicher Vorgang und die Sonderabschreibung wird ebenfalls wieder rückgängig gemacht werden. Eine entsprechende Verzinsung wird auch dann wiederum hinzukommen.

Sind schließlich jedoch alle Voraussetzungen erfüllt, kommt man in den Genuss der fünfprozentigen Sonderabschreibung. Allerdings wird diese nicht unbedingt auf die tatsächlichen Anschaffung- oder Herstellungskosten angewendet werden. Insoweit wird nämlich die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf 2.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt, sofern die tatsächlichen Kosten darüber liegen und den Höchstbetrag der Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Zu beachten ist dabei einmal, dass die Sonderabschreibung als Wahlrecht ausformuliert ist, also in Anspruch genommen werden darf und nicht muss. Zudem ist sie im Erstjahr immer in Höhe von 5 % abzuziehen. Eine zeitanteilige Aufteilung (pro rata temporis) ist hier nicht durchzuführen. Diese gilt nur für die normale lineare Abschreibung.

Sind alle Voraussetzungen gegeben, erscheint die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau durchaus als lohnend, da mit ihr innerhalb der ersten vier Jahre bis zu 28 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden können. Diese 28 % setzen sich aus vier Jahren à 5 % Sonderabschreibung und der üblichen zweiprozentigen linearen Abschreibung zusammen.

Je nachdem wie lange die Immobilie gehalten werden soll, ergibt sich durch die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau jedoch gegebenenfalls auch noch ein weiterer interessanter Steuereffekt. Wird das Vermietungsobjekt nämlich nach Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) verkauft, kann die beim Kauf erzielte Wertsteigerung vollkommen steuerfrei eingeheimst werden. Insoweit wird dann der Vorteil durch den steuermindernden Abzug der Abschreibung definitiv und ganz konkret zum Steuervorteil. Unter dem Strich hat man nämlich so einen Großteil der seinerzeitig aufgewendeten Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Abschreibung und Sonderabschreibung steuermindernd berücksichtigt, während der Veräußerungserlös (insbesondere die Wertsteigerung der Immobilie) steuerlich unberücksichtigt geblieben ist.

Hinweis

Soll die Wohnung bzw. die Vermietungsimmobilie dann tatsächlich wieder nach Ablauf von zehn Jahren veräußert werden, muss der Zeitablauf jedoch genau im Auge behalten werden. Die zehn Jahre Vermietungsphase als Voraussetzung für die Sonderabschreibung sind nämlich nicht identisch mit der zehnjährigen Veräußerungsfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes: Beim privaten Veräußerungsgeschäft beginnt die Frist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages und endet mit Abschluss des notariellen Verkaufsvertrags. Bei der Sonderabschreibung beginnt die Frist hingegen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und endet nach Ablauf der neun folgenden Jahre. Dies sollte man im Blick haben, damit es nicht später zu einem bösen Erwachen kommt, weil die Immobilie (vielleicht nur ein paar Tage) zu früh veräußert wurde.