Mandantenbrief Steuer März 2019

5. Für alle (ehemaligen) Grundstückseigentümer: Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft

Wichtig für alle (ehemaligen) Grundstückseigentümer: Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft

Ausweislich der gesetzlichen Regelung in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn Immobilien veräußert werden, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Nur am Rande sei an dieser Stelle erwähnt, dass Gebäude und Außenanlagen heranzuziehen sind, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Ausgenommen von der Besteuerung im privaten Veräußerungsgeschäft sind lediglich Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

In allen anderen Fällen müsste jedoch ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben sein, wenn die Übertragung des Eigentums innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung stattfindet. Exakt dies ist jedoch nicht der Fall, wie aktuell eine Entscheidung des Finanzgerichtes Münster vom 28.11.2018 unter dem Aktenzeichen 1 K 71/16 E belegt.

Im Urteilssachverhalt hatte ein Steuerpflichtiger im Jahr 2005 ein bebautes Grundstück erworben. Drei Jahre später führte die Gemeinde ein Bodensonderungsverfahren durch und erließ hinsichtlich des gegenständlichen Grundstücks einen sogenannten Sonderungs- Bescheid. Durch diesen geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Stadt über. Mit anderen Worten: Der Steuerpflichtige wurde hinsichtlich des Grundstückes schlicht enteignet.

Auch wenn eine Enteignung in den allermeisten Fällen nicht erfreulich ist, bedeutet dies selbstverständlich nicht, dass nicht wenigstens eine Entschädigung gezahlt wird. Im Urteilssachverhalt erhielt der Steuerpflichtige insoweit einen Entschädigungsbetrag in Höhe von 600.000 Euro.

Exakt an dieser Stelle kam nun das Finanzamt auf den Plan. Der Steuerpflichtige hatte nämlich drei Jahre zuvor nur etwa 425.000 Euro für die Anschaffung der unbebauten Immobilie ausgegeben. Insoweit konnte er trotz bzw. mithilfe der Entschädigung immerhin einen Gewinn von rund 174.000 Euro einstreichen. Es wundert nur wenig, dass der Fiskus hier die Hand aufhalten und den aufgrund der Enteignung entstandenen Gewinn der Besteuerung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes zuführen wollte.

Erfreulicherweise verneinte dies jedoch das Finanzgericht Münster in der oben bereits zitierten Entscheidung. Die erstinstanzlichen Richter gehen nämlich davon aus, dass die hoheitliche Übertragung des Eigentums schlicht nicht als Veräußerungsgeschäft anzusehen ist. Dies macht die steuerliche Gleichung sehr einfach, denn diese lautet: Ohne Veräußerung kann auch kein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne der Regelung von § 23 EStG gegeben sein.

Die Richter erklärten verständlicherweise, dass ein privates Veräußerungsgeschäft nur gegeben sein kann, wenn die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen ist. Dies ist bei einer Enteignung regelmäßig nicht der Fall, da es insoweit an einem auf die Veräußerung gerichteten rechtsgeschäftlichen Willen des Enteigneten fehlt. Es kann vorliegend also kein privates Veräußerungsgeschäft gesehen werden.

Hinweis

Das Finanzgericht Münster hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Streitfalls die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Ob diese jedoch seitens der Finanzverwaltung eingelegt wird, ist bisher noch nicht ersichtlich.

Tipp

Jetzt ist es sicherlich so, dass die Enteignung regelmäßig nicht als Gestaltungsmittel angesehen werden kann. Dennoch sind im Einzelfall Sachverhalte denkbar, bei denen zunächst ein Kaufangebot für eine Immobilie unterbreitet wird und in diesem Zusammenhang schon klar ist, dass es bei Nichtannahme des Kaufangebotes eventuell zu einer Enteignung kommen könnte. In entsprechenden Fällen muss daher geprüft werden, ob es sich lohnen kann, auf Zeit zu spielen und das Verkaufsangebot nicht anzunehmen, sondern im Gewinnfall die Enteignung anzustreben. Selbst wenn es im Endeffekt nicht zur Enteignung kommt, sondern das Kaufangebot später noch angenommen wird, ist zu prüfen, ob dann nicht die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Voraussetzung bei solchen Gedankenspielchen ist natürlich immer, dass ein etwaiger Verkaufspreis mit der Enteignungsentschädigung auch vergleichbar ist.