Mandantenbrief Steuer Juni 2019

5. Für alle (ehemaligen) Immobilieneigentümer: Kein privates Veräußerungsgeschäft trotz kurzfristiger Vermietung

Wichtig für alle (ehemaligen) Immobilieneigentümer: Kein privates Veräußerungsgeschäft trotz kurzfristiger Vermietung

Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert, muss den Veräußerungsgewinn im Rahmen des sogenannten privaten Veräußerungsgeschäftes der Einkommensteuer unterwerfen. Von dieser Besteuerung existieren allerdings zwei Ausnahmetatbestände. So sind Immobilien ausgenommen, die entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Vor diesem Hintergrund hat aktuell das Finanzgericht Baden-Württemberg in seiner Entscheidung vom 07.12.2018 unter dem Aktenzeichen 13 K 289/17 klargestellt, dass der Gewinn aus der Veräußerung einer nach langjähriger Eigennutzung kurzzeitig vermieteten Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren seit deren Erwerb nicht der Einkommensteuer unterliegt, wenn im Veräußerungsjahr noch eine Eigennutzung stattgefunden hat.

Der Sachverhalt des Streitfalls verdeutlicht die Entscheidung: Im Urteilssachverhalt hatte der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung erworben und diese acht Jahre durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Frühjahr des achten Jahres beendete er die Selbstnutzung und vermietete die Wohnung bis Dezember an einen fremden Dritten. Noch im Dezember, also in dem Kalenderjahr, in dem die Wohnung anfänglich auch noch eigengenutzt war, veräußerte er das Objekt mit Gewinn.

Das Finanzamt wollte darin ein privates Veräußerungsgeschäft erkennen, da die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen war und keine der Besteuerungsausnahmen greifen sollte. So argumentierte die Finanzverwaltung, dass eine ausschließliche Selbstnutzung von Anfang bis Ende nicht gegeben ist, was sicherlich richtig ist. Weiterhin soll nach Meinung der Finanzverwaltung jedoch auch die zweite Besteuerungsalternative nicht greifen, weil im Anschluss an die Selbstnutzung bis zur Veräußerung noch eine Vermietung stattgefunden hat. So die Argumentation des Finanzamtes.

Den widersprach jedoch erfreulicherweise das erstinstanzliche Finanzgericht Baden-Württemberg in seiner oben bereits genannten Entscheidung und stellte klar, dass die zweite Besteuerungsausnahme lediglich eine Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren fordere. Eine ausschließliche Selbstnutzung oder gar eine Selbstnutzung bis zum Verkauf fordert das Gesetz jedoch ausdrücklich nicht. Dies war bisher lediglich immer Meinung der Finanzverwaltung, die jedoch in keinster Weise durch den Gesetzestext gedeckt ist.

Somit erkannte das erstinstanzliche Gericht, dass die Voraussetzung der zweiten Besteuerungsausnahme im Sachverhalt erfüllt war und stellte zudem klar, dass entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand nach Beendigung der Selbstnutzung bis zur  Veräußerung und einer steuerschädlichen Vermietung in dieser Zeit zu differenzieren ist.

Insoweit könnte das mal wieder ein Fall werden, in dem die Finanzverwaltung mit der Auslegung ihrer Gesetze zu weit geht, da diese nicht vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt ist.

Hinweis

Wie nicht anders zu erwarten, tut sich die Finanzverwaltung regelmäßig schwer, wenn ihre seit Jahren bestehende Auffassung (die so nicht im Gesetz steht) seitens der erstinstanzlichen Rechtsprechung verworfen wird. Dementsprechend hat der Fiskus auch bereits die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof eingelegt, bei dem sie unter dem Aktenzeichen IX B 28/19 geführt wird. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit werden wir daher wieder einmal über die Thematik berichten und hoffen bis dahin, dass sich auch der Bundesfinanzhof der Meinung seiner erstinstanzlichen Kollegen anschließt.