Mandantenbrief Steuer April 2016

5. Für alle (gewerblichen) Vermieter: Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien

Wichtig für alle (gewerblichen) Vermieter: Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stellt sich regelmäßig die Frage, ob tatsächlich eine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist, oder ob die Immobilie vielleicht vielmehr im Rahmen der (steuerlichen) Liebhaberei vermietet wird. Liebhaberei bedeutet im steuerlichen Sinne, dass der Steuerpflichtige in Wirklichkeit überhaupt keine Überschüsse oder Gewinne erzielen möchte, mit der Folge, dass auch etwaige Kosten im Zusammenhang mit dem Objekt nicht mehr steuermindernd berücksichtigt werden können.

Im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird daher seitens der Finanzverwaltung leider häufig immer dann Liebhaberei angenommen, wenn ein langjähriger Leerstand vorliegt. Ohne einen Leerstand, also bei tatsächlicher Vermietung der Immobilie, muss weiter differenziert werden, ob man überhaupt von einer Liebhaberei ausgehen darf. So hat nämlich der Bundesfinanzhof in München schon in seiner Entscheidung vom 01.04.2009 unter dem Aktenzeichen IX R 39/08 klargestellt, dass bei einer Vermietung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils im Rahmen einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich und typisierend davon auszugehen ist, dass der steuerpflichtige Vermieter beabsichtigt, einen Überschuss zu erwirtschaften.

Diese Fiktion der sogenannten Einnahmeüberschusserzielungsabsicht gilt selbst dann, wenn sich über einen längeren Zeitraum Werbungskostenüberschüsse ergeben, also tatsächlich ein Verlust erzielt wird. Ebenso haben die obersten Finanzrichter der Republik klargestellt, dass diese grundsätzliche und typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht auch dann gilt, wenn der Mieter oder Pächter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt. Wichtig ist insoweit lediglich, dass es sich um die Vermietung von Wohnungen handelt. Sofern nämlich Gewerbeimmobilien vermietet werden, ist es leider unstrittig, dass hier die Einkünfteerzielungsabsicht nicht einfach unterstellt werden kann. Eine Fiktion, wie eben beschrieben, existiert hier schlichtweg nicht. Vielmehr muss in solchen Fällen eine Prüfung der Überschusserzielungsabsicht oder der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über die voraussichtliche Dauer der Nutzung von grundsätzlich 30 Jahren angefertigt werden.

Dies ist nicht nur erhebliche Arbeit, sondern am Ende steht ggfs. auch noch ein unvorhersehbares bzw. nicht gewünschtes Ergebnis. Nur wenn diese Prognoseberechnung unter dem Strich mit einem Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten endet, kann von einer Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien ausgegangen werden. Nur dann können die angefallenen Kosten der Immobilie voll und ganz steuermindernd berücksichtigt werden.

Im Rahmen eines aktuell abgeurteilten Streitfalls vor dem Bundesfinanzhof in München musste geklärt werden, welche Ereignisse und Tatsachen denn tatsächlich in der Prognoserechnung berücksichtigt werden dürfen. Im Urteilsfall hatte ein Steuerpflichtiger eine defizitäre gewerbliche Vermietung, so dass das Finanzamt eine entsprechende Prognoseberechnung über 30 Jahre verlangte und dabei die bisherigen Gegebenheiten schlicht hochrechnen wollte. Der Steuerpflichtige hingegen hatte bereits Maßnahmen getroffen, um zukünftig Überschüsse der Mieten über die Werbungskosten aus seiner gewerblichen Vermietung zu erzielen und wollte diese Maßnahmen mit dem Ziel der Einnahmeverbesserung bei der Prognoseberechnung berücksichtigen. Das Ergebnis wäre dann ein gänzlich anderes gewesen und hätte die Einnahmeüberschusserzielungsabsicht bestätigt. Dagegen wehrte sich (aus Gründen, die lediglich mit fiskalischen Motiven nachvollzogen werden können) das Finanzamt.

Erfreulicherweise setzt sich jedoch die Logik durch, und so entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16.09.2015 unter dem Aktenzeichen IX R 31/14, dass in die zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht durchzuführende Prognoserechnung auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein können, die vom Steuerpflichtigen als Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden und die zu einer Verbesserung der Einnahmesituation in der Zukunft führen sollen. Als Voraussetzung geben die obersten Finanzrichter der Republik lediglich vor, dass diese zu berücksichtigenden Veränderungen im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits mindestens objektiv erkennbar angelegt sein müssen. Insoweit stellen die Richter lediglich sicher, dass es nicht ausreicht, dass der Steuerpflichtige zukünftig Maßnahmen zu einer Verbesserung treffen möchte, sondern dass dieser
insoweit schon mit entsprechenden Tätigkeiten begonnen haben muss. Ist dies jedoch der Fall, können in der Zukunft auch höhere Einnahmen in die Prognoseberechnung einfließen, so dass die Darstellung der Einkünfteerzielungsabsicht leichter fallen wird.