Mandantenbrief Steuer Dezember 2019

5. Für alle Vermieter: Dauerhafte Vermietungsabsicht trotz Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarf

Wichtig für alle Vermieter: Dauerhafte Vermietungsabsicht trotz Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarf

Rund um die Frage der Vermietung und Verpachtung ist es regelmäßig von besonderer Bedeutung, ob eine dauerhafte Vermietungsabsicht besteht. Ist diese nämlich gegeben, können Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung und Verpachtung grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften steuermindernd verrechnet werden.

Ist die dauerhafte Vermietungsabsicht hingegen fraglich und es entstehen Verluste, nimmt der Fiskus gerne eine Liebhaberei an. Die Folge: Negative Ergebnisse aus dem Bereich der Vermietung und Verpachtung dürfen nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnet werden. Die Verluste sind quasi steuerliches Privatvergnügen.

Insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum wird jedoch die Einkünfteerzielungsabsicht regelmäßig zu unterstellen sein. Dies gilt zumindest dann, wenn tatsächlich eine dauerhafte Vermietung vorliegt. In der Praxis ist es daher von entscheidender Bedeutung, ob ein Mietvertrag unter Umständen befristet abgeschlossen ist oder nicht. Ist der Mietvertrag nämlich nicht befristet abgeschlossen, wird der Fiskus auch regelmäßig davon ausgehen, dass eine dauerhafte Vermietungsabsicht gegeben ist. Ein Liebhabereiproblem liegt dann nicht mehr vor und Verluste bzw. Werbungskostenüberschüsse können steuermindernd mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.

Anders könnte es hingegen aussehen, wenn der Mietvertrag eine Befristung enthält. Ist dies der Fall, wird der Fiskus noch einmal ganz genau hinschauen und prüfen, warum diese Befristung überhaupt gegeben ist. Kommt dabei heraus, dass die Befristung den Grund hat, sich später eine Nutzung der Immobilie zu eigenen Zwecken vorzubehalten, ist damit zumindest einmal dokumentiert, dass keine dauerhafte Vermietungsabsicht des Steuerpflichtigen besteht.

Wird nun in dem Zeitraum der befristeten Vermietung tatsächlich ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, also umgangssprachlich ein Verlust aus der Vermietung, kann dieser nicht mit anderen positiven Einkünften steuermindernd verrechnet werden, sondern wird als Verlust aus einer Liebhaberei steuerlich nicht zu berücksichtigen sein. Etwas anderes gilt nur, wenn eine getätigte Überschussprognose zu einem positiven Ergebnis führen würde, was in der Praxis jedoch leider eher der theoretische Fall ist.

Aus diesen Grundsätzen darf jedoch trotzdem nicht geschlossen werden, dass jede befristete Vermietung auch tatsächlich zu einer Liebhaberei führt. Sofern beispielsweise während des Zeitraums der Befristung positive Vermietungseinkünfte erzielt werden, werden diese auch zu besteuern sein. Aber auch in Verlustfällen, bei denen eine entsprechende Befristung gegeben ist, muss nicht direkt eine Liebhaberei vorliegen. So stellt sich im Einzelfall immer die Frage, wie die Immobilie denn nach der Befristung genutzt werden soll. Gegebenenfalls soll dann eine weitere (unter Umständen wieder befristete) Vermietung stattfinden.

In einem aktuell rechtskräftig vor dem Finanzgericht Hamburg mit Datum vom 12.09.2018 entschiedenen Fall unter dem Aktenzeichen 2 K 151/17 musste exakt geklärt werden, warum denn eine befristete Vermietung vorlag. Im Urteilssachverhalt wurde der Mietvertrag nur befristet abgeschlossen und enthielt zudem noch eine Eigenbedarfsklausel, wonach das Objekt nach Ablauf der befristeten Vermietungszeit durch den Vermieter oder seine Familienangehörigen genutzt werden sollte.

Reflexartig erkannte das zuständige Finanzamt darin eine befristete Vermietung, die zum Vorwurf der Liebhaberei hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung führte.

Das erstinstanzliche Finanzgericht Hamburg hat den Fall dann jedoch genauer beleuchtet und stellte fest, dass im vorliegenden Fall sehr wohl von einer dauerhaften Vermietungsabsicht und somit auch von einer Einkünfteerzielungsabsicht mit der Folge ausgegangen werden kann, dass entsprechende Verluste steuermindernd zu berücksichtigen sind.

Der Grund für die positive Entscheidung des erstinstanzlichen Finanzgerichtes Hamburg: Der Vermieter konnte im vorliegenden Fall darlegen, dass er sich die befristete Vermietung nur deshalb vorbehalten hat, um das Objekt an einen Angehörigen zu überlassen. Insoweit ist dies zunächst eine Stärkung der Argumentationskette der Finanzverwaltung. Tatsächlich konnte der Vermieter jedoch weiterhin glaubhaft darlegen, dass diese Überlassung an den Angehörigen nicht unentgeltlich erfolgen sollte. Insoweit bestand auch in der Überlassung an den Angehörigen eine Vermietungsabsicht, die deutlich gegen das Vorliegen einer Liebhaberei spricht. Die Tatsache, dass insoweit an einen Verwandten vermietet werden sollte, ist hingegen unbeachtlich. Hauptsache, es wird entgeltlich vermietet.

Der erfreuliche Leitsatz aus der Hansestadt lautet daher: Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen, sofern davon auszugehen ist, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen soll.