Mandantenbrief Steuer August 2021

5. Für Immobilieneigentümer: Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Verwendet ein Unternehmer den für sein Unternehmen gelieferten Gegenstand oder eine von ihm in Anspruch genommene Leistung nur zum Teil zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ist der Teil der jeweiligen Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. So äußert sich der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung vom 11.11.2020 unter dem Aktenzeichen XI R 7/20.

Was die obersten Finanzrichter hier mit einem etwas sperrigen Satzbau erklären, bedeutet nichts anderes, als dass die Vorsteuer nur insoweit abgezogen werden darf, als auch tatsächlich Vorsteuerabzugsumsätze realisiert werden. Dies ist nichts Neues, fraglich und immer wieder streitbefangen ist hingegen, wie dieses Verhältnis zu ermitteln ist.

Dazu der Bundesfinanzhof: Der Unternehmer kann die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Es ist dabei zunächst Sache des Unternehmers, welche Schätzungsmethode er wählt. Finanzbehörden und Finanzgerichte können aber nachprüfen, ob die Schätzung tatsächlich unter dem Strich sachgerecht ist.

Schon ausweislich der gesetzlichen Regelung in § 15 Abs. 4 Satz 3 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) ist eine Ermittlung des nicht abziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist.

Betrachtet man nun eine gemischt genutzte Immobilie, so wird man im Normalfall nur schwerlich darlegen können, dass keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Eine Flächenaufteilung wird meist möglich sein. Dies bedeutet unter dem Strich auch, dass grundsätzlich ein Umsatzschlüssel nicht angewendet werden kann. Wohlgemerkt grundsätzlich.

Zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden ist seit dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 9.6.2016 unter dem Aktenzeichen C-332/14 und dem Nachfolge-Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10.8.2016 unter dem Aktenzeichen XI R 31/09 von folgenden Grundsätzen auszugehen:

Zunächst einmal werden die Vorsteuern in der ersten Phase direkt und unmittelbar zugeordnet. Werden beispielsweise Sanitäranlagen einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Einheit renoviert, kann dieser Aufwand dieser Einheit auch direkt zugeordnet werden und der Vorsteuerabzug kann vollständig stattfinden.

In einer zweiten Phase ist bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes im Regelfall grundsätzlich eine Vorsteueraufteilung nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel vorzunehmen. Bestehen aber erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume, soweit es um Flächen innerhalb eines Gebäudes geht, oder wenn eine Aufteilung nach den Flächenschlüssel aus sonstigen Gründen nicht präziser ist, sind die Vorsteuerbeträge nach einem objektbezogenen Umsatzschlüssel aufzuteilen. So auch bereits der Beschluss des BFH vom 27.3.2019 unter dem Aktenzeichen V R 43/17.

Vor diesem Hintergrund hat ganz aktuell der BFH in seiner oben bereits zitierten Entscheidung vom 11.11.2020 unter dem Aktenzeichen XI R 7/20 klargestellt, dass wenn bei gemischt genutzten Gebäuden erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen, die Vorsteuerbeträge nach dem objektbezogenen Umsatzschlüssel aufzuteilen sind.

Hinweis

Grundsätzlich muss man daher sagen, dass der Flächenschlüssel die erste Wahl bei der Aufteilung der Vorsteuer ist. Der Flächenschlüssel ist also der Grundsatz. Definitiv gibt es von diesem Grundsatz aber Ausnahmen, so beispielsweise wenn die verschiedenen Einheiten unterschiedlich ausgestattet sind. In diesen Fällen kommt regelmäßig auch ein Umsatzsteuerschlüssel zum Tragen, auch wenn sich die Finanzverwaltung häufig dagegen wehrt. Die Gegenwehr des Fiskus ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass gewerbliche Vermietungen häufig zu einem höheren Quadratmeterpreis stattfinden, sodass der Umsatzsteuerschlüssel unter dem Strich auch zu einem höheren Vorsteuerabzug führt, als man ihn beim Flächenschlüssel hätte erreichen können.

Definitiv wird sich die Finanzverwaltung jedoch dem Umsatzsteuerschlüssel beugen müssen, wenn die verschiedenen Zwecken dienenden Räumlichkeiten unterschiedlich ausgestattet sind.