Mandantenbrief Steuer Mai 2019

5. Für (zukünftige) Vermieter: Werbungskostenabzug nach Selbstnutzung

Wichtig für alle (zukünftigen) Vermieter: Werbungskostenabzug nach Selbstnutzung

Werbungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Insoweit bedarf es für die steuerliche Abzugsfähigkeit von entsprechenden Aufwendungen als Werbungskosten eines sogenannten Veranlassungszusammenhangs durch die Einnahmen oder die noch zu erzielenden Einnahmen.

Tatsächlich kommt es nämlich nicht darauf an, ob schon Einnahmen erzielt werden (oder gegebenenfalls jemals Einnahmen erzielt werden), vielmehr muss vollkommen unstrittig sein, dass der Steuerpflichtige definitiv beabsichtigt, entsprechende Einnahmen zu erzielen, und dafür die Werbungskosten aufwendet. Allein die Absicht des Steuerpflichtigen entscheidet also.

Zum Streit mit dem Finanzamt kommt es in diesem Zusammenhang regelmäßig in Fällen, bei denen eine Immobilie vermietet und im Anschluss selbst genutzt wird oder wie, im hier vorliegenden Streitfall, zunächst selbst genutzt wird und dann gegebenenfalls vermietet werden soll.

Für diese Konstellation hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 24.07.2018 unter dem Aktenzeichen 2 K 2058/17 herausgearbeitet, unter welchen Voraussetzungen Werbungskosten steuermindernd bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können, wenn die Immobilie im Anschluss an eine Selbstnutzung fremdvermietet werden soll.

Auch wenn im vorliegenden Sachverhalt die Finanzrichter schließlich den Werbungskostenabzug nicht zuließen, geben sie praktikable Hinweise, worauf es ankommt, damit in anderen Fällen der Werbungskostenabzug gelingen kann. Man kann also aus der Entscheidung lernen und Schlüsse für die Praxis ziehen.

So entschieden die Richter zunächst einmal ganz klar: Beabsichtigt der Steuerpflichtige, die von ihm selbstgenutzte Wohnung zu vermieten, können auch in diesem Fall vorweggenommene Werbungskosten, beispielsweise infolge der Wohnungsrenovierung, anfallen. Ein steuermindernder Abzug dieser Aufwendungen ist dabei grundsätzlich in Betracht zu ziehen, allerdings ist er an Voraussetzungen gebunden. So ist ein Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn die Aufwendungen nach Beendigung der Selbstnutzung angefallen sind.

Aufwendungen, die noch während der Selbstnutzung anfallen, stehen daher grundsätzlich in einem deutlichen Zusammenhang mit der Selbstnutzung, sodass ein steuermindernder Werbungskostenabzug auch ausscheidet.

Leider ist der Umkehrschluss daraus jedoch nicht die einzige Voraussetzung für den steuermindernden Werbungskostenabzug. Das Finanzgericht München hat nämlich weiter entschieden: Ein Werbungskostenabzug kommt nur in Betracht, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig zur Einkünfteerzielung entschlossen hat. Daraus folgt: Bei einer indifferenten Entschlusslage kann noch nicht von einer den Werbungskostenabzug eröffnenden Vermietungsabsicht ausgegangen werden.

Eine solche indifferente Entschlusslage liegt dabei in der Praxis häufig vor, wenn ein Steuerpflichtiger die Selbstnutzung zwar schon beendet hat, ihm jedoch noch nicht klar ist, wie er die Wohnung weiter nutzt, weil er entweder die unentgeltliche Überlassung an Angehörige oder einen Verkauf der Immobilie in Betracht zieht, und lediglich als weitere Alternative darüber nachdenkt, die Immobilie zu vermieten.

Tipp

Damit in der Praxis in entsprechenden Fällen der Werbungskostenabzug auch tatsächlich gelingt, sollten Steuerpflichtige Vorsorge treffen und ihre (alleinige) Vermietungsabsicht auch dokumentieren. Dies kann beispielsweise durch die Schaltung von Inseraten geschehen oder auch durch die Beauftragung eines Maklers, der sich (ausschließlich) um die Vermietung der Immobilie kümmern soll. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Wird der Makler mit der Vermietung der Immobilie beauftragt und soll gleichzeitig prüfen, ob sich gegebenenfalls auch ein Käufer für das Objekt findet, liegt wieder eine indifferenten Entschlusslage vor, die im Ergebnis den Werbungskostenabzug kosten kann.

Hinweis

Die Entscheidung des Finanzgerichtes München ist rechtskräftig und entspricht auch ansonsten der Meinung der Finanzverwaltung, weshalb in der Praxis die oben genannten Grundsätze tunlichst zu beachten sind. Zu beachten ist bei dieser Problematik nach wie vor, dass jegliche Absicht, wie auch die Vermietungsabsicht, eine innere Tatsache darstellt, die nur anhand der objektiv nachvollziehbaren Taten des Steuerpflichtigen nachvollzogen werden kann. Vermittlungsbemühungen sind daher nicht nur an den Tag zu legen, sondern auch sorgfältig zu dokumentieren, damit man im späteren Streitfall gute Argumente an der Hand hat.