Mandantenbrief Steuer November 2019

6. Für alle Eigentümer einer Ferienwohnung: Vermietung von Ferienwohnungen als Gewerbebetrieb?

Wichtig für alle Eigentümer einer Ferienwohnung: Vermietung von Ferienwohnungen als Gewerbebetrieb?

Grundsätzlich ist auch die Vermietung einer Ferienwohnung als eine Tätigkeit im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusehen. Etwas anderes kann eigentlich nur dann der Fall sein, wenn neben der Vermietung erhebliche Zusatzleistungen erbracht werden, die mit den Zusatzleistungen eines Hotelbetriebs vergleichbar sind. In allen üblichen Fällen jedoch dürfte die Vermietung der eigenen Ferienwohnung weiterhin eine Vermögensverwaltung im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sein. Soweit die Entwarnung vorab!

In Abgrenzung zu diesen Grundsätzen hat jedoch das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 20.12.2017 unter dem Aktenzeichen 3 K 342/14 eine nahezu verheerende Entscheidung getroffen. So sind zwar auch die Richter aus Mecklenburg-Vorpommern der Meinung, dass die Vermietung einer Ferienwohnung durch den Eigentümer selbst keinesfalls zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen kann (wenn nicht erhebliche Zusatzleistungen erbracht werden).

Sofern jedoch ein gewerblicher Vermittler für die Vermietung eingeschaltet wird, muss man nach Auffassung des Finanzgerichtes Mecklenburg-Vorpommern schon genauer hinschauen. Zwar führt die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter einer Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, allerdings vertreten die erstinstanzlichen Richter im Weiteren eine sehr spezielle und für Vermieter von Ferienwohnungen sehr negative Meinung.

Danach kann nämlich auch die Vermietung von nur einer Ferienwohnung als gewerblich angesehen werden, wenn diese in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für die kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen worden sind.

Wenn dies gegeben ist, erkennen die Richter des Finanzgerichtes Mecklenburg-Vorpommern bereits eine Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen, wie beispielsweise einem Hotel. Diese soll insbesondere dann vorliegen, wenn die Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie mit entsprechenden Zusatzleistungen, die es auch in einem Hotel gibt, angeboten werden.

Insoweit entfaltet der Vermittler definitiv eine gewerbliche Tätigkeit, indem er Werbung macht und die Ferienwohnung über ein Online-Portal anbietet. Zudem sind auch die gesamte Organisation der Vermietung der Ferienwohnung und die Schlüsselübergabe an die Mieter, der Abschluss der Mietverträge im eigenen Namen und auch die Betreuung der Mieter vor Ort als gewerbliche Tätigkeiten anzusehen.

Diese gewerblichen Aktivitäten des Vermittlers sollen nach Auffassung des Finanzgerichtes Mecklenburg-Vorpommern dem Vermieter auch dann als eigene gewerbliche Tätigkeit bzw. als eigene gewerbliche Vermietung zuzurechnen sein, wenn der Vermieter nicht mit dem Vermittler verbunden ist und der Vermieter selbst nicht gegenüber den Mietern in Erscheinung tritt. Im Urteilsfall hatte vielmehr immer nur der Vermittler als Stellvertreter des Vermieters die Mietverträge mit den Feriengästen geschlossen. Die erstinstanzlichen Richter erkennen daher einen Gewerbebetrieb, wenn den Feriengästen der Name des Eigentümers der Ferienwohnung unbekannt geblieben ist.

Ob dies alles wirklich dazu führen kann, dass auch die Vermietung der Ferienwohnung als gewerblich betrachtet werden muss, darf und muss stark bezweifelt werden. Erfreulicherweise ist gegen die erstinstanzliche Entscheidung des Finanzgerichtes Mecklenburg-Vorpommern die Revision zum Bundesfinanzhof eingelegt worden. Unter dem Aktenzeichen IV R 10/18 müssen die obersten Finanzrichter der Republik nun klären, ob mit der Überlassung von Ferienwohnungen an eine nicht mit dem Vermieter verbundene Vermittlungsgesellschaft, die die Ferienwohnung je nach Bedarf der Urlaubsgäste als Ferienwohnung oder Hotelzimmer vermietet und die auch mit der Überlassung verbundene Nebenleistungen entweder selbst erbringt oder an Dritte vermittelt, ein Gewerbebetrieb vom Eigentümer der Ferienwohnung unterhalten wird.

Hinweis

Anders als das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern sehen das offensichtlich dessen erstinstanzliche Kollegen des Finanzgerichtes Hessen. Mit Urteil vom 28.05.2018 haben diese unter dem Aktenzeichen 2 K 1925/16 entschieden: Der Umstand, dass ein Eigentümer sein Apartment einer Hotelbetriebsgesellschaft für deren gewerbliche Zwecke zur Weitervermietung an Dritte gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung stellt, führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjektes in eine gewerbliche Immobilie.

Leider ist auch diese Entscheidung vorläufig nicht rechtskräftig, da auch hier die Revision unter dem Aktenzeichen IX R 18/18 eingelegt wurde.

Es scheint daher so, dass uns die Frage der gewerblichen Vermietung in entsprechenden Fällen zukünftig häufiger begegnen wird, da entsprechende Thematiken offensichtlich seitens der Finanzverwaltung problematisiert werden. Über etwaige Ergebnisse werden wir daher sicherlich wieder berichten.