Mandantenbrief Steuer Dezember 2019

6. Für alle Erben: Unverzügliche Selbstnutzung des Familienheims

Wichtig für alle Erben: Unverzügliche Selbstnutzung des Familienheims

Steuerfrei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) unter anderem der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem sogenannten Familienheim durch Kinder im Sinne der erbschaftsteuerlichen Steuerklasse I Nr. 2, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Weitere Voraussetzung ist, dass das Objekt beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist. Die Steuerbefreiung gilt unter den genannten Voraussetzungen, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt.

Nach ihrem Wortlaut erfasst die Steuerbefreiung eine auf einem bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) gelegene Wohnung, wenn die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Eine Wohnung ist im Sinne dieser Vorschrift zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt, wenn der Erwerber die Absicht hat, die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, und diese Absicht auch tatsächlich umsetzt. Die Absicht des Erwerbers zur Selbstnutzung der Wohnung lässt sich jedoch als eine innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände feststellen. Dies erfordert, dass der Erwerber in die Wohnung einzieht und sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt. Die bloße Widmung zur Selbstnutzung (beispielsweise durch Angabe in der Erbschaftsteuererklärung) reicht nicht aus.

Im vorliegenden Fall ist strittige Voraussetzung dabei: Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich, dies bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen. Unverzüglich erfolgt eine Handlung nur, wenn sie innerhalb einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Prüfungs- und Überlegungszeit vorgenommen wird. Dies bedeutet, dass ein Erwerber zur Erlangung der Steuerbefreiung für ein Familienheim innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses fassen und tatsächlich umsetzen muss.

Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Zieht der Erwerber innerhalb dieses Zeitraums in die Wohnung ein, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass eine unverzügliche Bestimmung der Wohnung zur Selbstnutzung als Familienheim vorliegt. Den begünstigten Erwerbern ist insoweit eine gewisse Zeit einzuräumen, damit sie prüfen können, ob sie in die Wohnung einziehen. Hat der Erwerber nach der ihm zuzubilligenden Bedenkzeit den Entschluss zum Einzug gefasst, benötigt er weitere Zeit für eine eventuelle Renovierung bzw. Gestaltung der Wohnung für eigene Wohnzwecke sowie für die notwendige Durchführung des Umzugs. Unter Berücksichtigung dieser gesamten Umstände erscheint ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Erbfall als erforderlich. So zumindest die Auffassung der Finanzverwaltung.

Für die Praxis muss leider ausgeführt werden, dass in einem Erbfall ein Zeitraum von sechs Monaten eigentlich viel zu gering ist, um entsprechende weitreichende Entscheidungen zu treffen und diese dann auch mit allen Konsequenzen wie Umzug, Renovierung etc. umzusetzen. Dennoch ist diese Frist zunächst einmal zu beachten.

Aber (und dies ist ein „aber“, das der Finanzverwaltung widerstrebt): Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Solche Gründe können beispielsweise vorliegen, wenn sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung zwischen Miterben oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbanfall und zu den begünstigten Erwerbern über den Sechsmonatszeitraum hinaus um einige weitere Monate verzögert. In der Praxis sind solche Verzögerungen dabei nicht einmal selten, sondern grundsätzlich sogar der Regelfall. Dennoch gilt: Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erwerbers, die nach Ablauf des Sechsmonatszeitraums zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führen (wie z.B. eine Renovierung der Wohnung), sind nur unter besonderen Voraussetzungen nicht dem Erwerber anzulasten.

Solche besonderen Voraussetzungen können beispielsweise vorliegen, wenn sich die Renovierung deshalb länger hinzieht, weil nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Wohnung entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden muss.

Für die Praxis kann daher als besonders wichtiger Merksatz herausgearbeitet werden: Je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erbfall und dem tatsächlichen Einzug des Erwerbers in die Wohnung ist, umso höhere Anforderungen sind an die Darlegung des Erwerbers und seine Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke zu stellen.

Tipp

Da die obersten Finanzrichter der Republik im Grunde genommen die von der Finanzverwaltung in ihrer Verwaltungsanweisung entwickelte Sechsmonatsfrist übernehmen, ist es bei Überschreitung dieser Frist umso wichtiger, dass die Gründe der Fristüberschreitung nachvollziehbar dokumentiert werden, sodass später auch tatsächlich dargelegt werden kann, dass der Erbe ernsthaft und schnellstmöglich an einer Selbstnutzung der Wohnung interessiert war und etwaige Verzögerungen nicht ihm zuzurechnen sind.

Oder um es mit dem Leitsatz des Bundesfinanzhofs zusammenzufassen: Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.

Erfreulicherweise zeigt die oben zitierte Entscheidung auch, dass eine entsprechende Dokumentation zielführend sein kann, denn im abgeurteilten Einzelfall hat der Bundesfinanzhof die Steuerbefreiung für ein Familienheim gewährt, obwohl der Erbe aufgrund einer Renovierung nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eingezogen ist.