Mandantenbrief Steuer Oktober 2019

6. Für alle Immobilieneigentümer: Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wichtig für alle Immobilieneigentümer: Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird eine Immobilie teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei vermietet, muss auch die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen entsprechend aufgeteilt werden. Fraglich ist dabei in der Praxis regelmäßig, nach welchem Maßstab eine solche Aufteilung tatsächlich stattfinden soll.

Einmal käme der sogenannte Umsatzschlüssel in Betracht. Dabei würde man die umsatzsteuerpflichtigen Mieteinnahmen den umsatzsteuerfreien Mieteinnahmen gegenüberstellen und könnte die Vorsteuer dann im Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen Mieteinnahmen vom Finanzamt erstattet bekommen. Dies erscheint in der wirtschaftlichen Betrachtung auch häufig sachgerecht, da es sich bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung häufig um eine Gewerbevermietung handelt, bei der regelmäßig ein höherer Quadratmeter-Mietpreis als bei Wohnraumvermietungen erwirtschaftet werden kann. Da insoweit die Einnahmen und damit auch die Umsatzsteuer höher ausfallen, erscheint es durchaus sinnvoll, dies auch für die Vorsteueraufteilung anzuwenden.

Tatsächlich sieht die Praxis jedoch leider anders aus, denn sowohl die Finanzverwaltung als auch die Rechtsprechung hoch bis zum Europäischen Gerichtshof sehen den sogenannten Flächenschlüssel als den grundsätzlich anzuwendenden Aufteilungsmaßstab an. So insbesondere auch das Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 09.06.2016 unter dem Aktenzeichen C-332/14.

Ganz genauso hat es seinerzeit bereits mit Entscheidung vom 10.08.2016 der Bundesfinanzhof in München gesehen. Auch die obersten deutschen Finanzrichter bestätigen den Flächenschlüssel als den grundlegenden und tatsächlich anzuwendenden Maßstab für die Vorsteueraufteilung.

So heißt es in der Entscheidung unter dem Aktenzeichen XI R 31/09: Bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes kann für den Vorsteuerabzug (im Gegensatz zu den Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung) nicht darauf abgestellt werden, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen. Vielmehr kommt es insoweit auf die prozentualen Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes an. Bei der Herstellung eines solchen Gebäudes ermöglicht der objektbezogene Flächenschlüssel regelmäßig eine sachgerechte und präzisere Berechnung des Rechts auf Vorsteuerabzug, als der gesamtumsatzbezogene oder der objektbezogen Umsatzschlüssel.

Ob insoweit tatsächlich eine präzisere Methode im Flächenschlüssel zu sehen ist, darf bezweifelt werden, jedoch wird man sich in der Praxis (bis auf ganz wenige Ausnahmen) die Entscheidung schlicht gefallen lassen müssen.

Dies zeigt auch die aktuelle Nachfolgeentscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf. Hierin stellen die erstinstanzlichen Richter nicht nur klar, dass für die Aufteilung und Berichtigung des Vorsteuerabzugs aus der Herstellung und Unterhaltung eines durch Ladenlokale im gewerblich genutzten Erdgeschoss und umsatzsteuerfrei vermietete Wohnungen in den Obergeschossen gemischt genutzten Gebäudes der Flächenschlüssel zugrunde zu legen ist. Soweit der Grundsatz, der wahrscheinlich in einer Vielzahl der praktischen Fälle angewendet werden muss.

Etwas anderes gilt nämlich nur dann, wenn die Unterschiede in Bauart und Ausstattung, wie beispielsweise Raumhöhe, Heizungsanlage, Fenster, Sanitärausstattung, Oberböden oder sonstigen Eingangsleistungen dazu führen, dass die Berechnung des Rechts auf Vorsteuerabzug unter Anwendung des Umsatzsteuerschlüssels zu einem präziseren Ergebnis führt.

Tatsächlich lassen die Düsseldorfer Richter damit die Tür für den Umsatzsteuerschlüssel einen Spalt weit auf – wenn auch nur einen ganz schmalen. Tatsächlich sind die Hürden, in der Praxis den Umsatzschlüssel auch wirklich anwenden zu dürfen, extrem hoch.

Insoweit erklären auch schon die Düsseldorfer Richter in ihrer Entscheidung vom 20.07.2018 unter dem Aktenzeichen 1 K 2798/16, dass die Feststellungslast für derartige erhebliche Unterschiede beim Steuerpflichtigen liegt. Mit anderen Worten: Kann der Steuerpflichtige nicht gewichtige Argumente dafür aufbringen, dass jenseits des Grundsatzes doch der Umsatzsteuerschlüssel zur Anwendung kommen sollte, weil dadurch definitiv präzisere Ergebnisse erzielt werden können, wird es beim Grundsatz, sprich beim Flächenschlüssel für die Vorsteueraufteilung, bleiben.

Hinweis

Wie konkret bei der Anwendung des Flächenschlüssels vorzugehen, ist erläutert das Finanzgericht Düsseldorf in seiner oben genannten Entscheidung direkt mit. Insoweit bestimmen sich die zu berücksichtigenden Flächen ohne Berücksichtigung des Treppenhauses, der Keller und der Tiefgarage nach der Wohnfläche der Wohnungen und der Nutzfläche der Ladenlokale.