Mandantenbrief Steuer Oktober 2018

6. Für alle Vermieter: Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei verdeckten Mängeln

Wichtig für alle Vermieter: Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei verdeckten Mängeln

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht in diesem Zusammenhang dann von den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Unter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen fallen bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Im Zusammenhang mit solchen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bleibt sich der Bundesfinanzhof in München aktuell seiner Linie treu. Zuletzt hatten die obersten Finanzrichter der Republik hier mit Urteil vom 09.05.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 6/16 eine positive Entscheidung gegen die Meinung des Fiskus getroffen.

Seinerzeit wurde geurteilt: Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.

Zur Begründung dieser positiven Entscheidung führten die Richter seinerzeit an, dass zwar nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung in einem solchen Fall anschaffungsnahe Herstellungskosten gegeben seien, allerdings erkannte das oberste Gericht auch einen Widerspruch zum Sinn und Zweck der Vorschrift. Ziel der Regelung ist es nämlich, einen Immobilienerwerber, der eine nicht investitionsbedürftige Immobilie erwirbt und die Anschaffungskosten nur über die Abschreibung steuerlich geltend machen kann, mit einem Erwerber, der ein Objekt mit Renovierungsstau erwirbt und daher geringere Anschaffungskosten aufwenden muss, gleichzustellen. Im Ergebnis sollte nämlich der Erwerber der Immobilie mit Renovierungsstau die notwendigen Erhaltungsaufwendungen nicht sofort als Werbungskosten abziehen dürfen und so mit dem Immobilienerwerber der nicht investitionsbedürftigen Immobilie gleichgestellt werden. Die Richter wendeten daher im vorliegenden Fall eine teleologische Reduktion an und beriefen sich auf Sinn und Zweck der Vorschrift mit der Folge, dass die Aufwendungen für die Beseitigung erst nach der Anschaffung entstandener Schäden auch innerhalb von drei Jahren und jenseits der 15 % Grenze sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Voraussetzung dafür ist jedoch definitiv, dass die kostenverursachenden Schäden auch erst nach der Anschaffung entstanden sind. Dies bedeutet auch, dass Aufwendungen für die Beseitigung verdeckter Mängel durchaus anschaffungsnahe Herstellungskosten sein können, weil diese im Zeitpunkt der Anschaffung auch schon vorhanden waren, selbst wenn sie verdeckt waren und daher nicht erkannt worden sind.

Diesem Gedankengang folgend hat daher der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 13.03.2018 unter dem Aktenzeichen IX R 41/17 klargestellt, dass unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten auch tatsächlich zu solchen führen. Dies gilt auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung verdeckte, d. h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.

Gleiches gilt für Kosten zur Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte; auch solche Aufwendungen sind ihrer Natur nach verdeckte Mängel und mithin in die Betragsgrenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG mit einzubeziehen.

In diesem Sinne hatte bereits seinerzeit auch das Finanzgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 30.08.2016 unter dem Aktenzeichen 10 K 398/15 F entschieden, dass eine teleologische Reduktion der Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten in dem Sinne, dass Aufwendungen zur Beseitigung schon bei Erwerb vorliegender verdeckter Mängel oder nach dem Erwerb auftretender altersübliche Defekte von der 15 % Grenze ausgenommen sind, nicht geboten ist.

Tipp

Um in entsprechenden Fällen daher anschaffungsnahe Herstellungskosten zu vermeiden bleibt leider nur die Möglichkeit, entsprechende Arbeiten entweder auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Dreijahresfrist zu verschieben oder zumindest innerhalb der drei Jahre nur so viele Arbeiten ausführen zu lassen, dass die 15 % Grenze nicht überschritten ist.