Mandantenbrief Steuer Juli 2019

6. Für alle Vermieter: Flächenschlüssel als Regelmaßstab bei der Vorsteueraufteilung

Wichtig für alle Vermieter: Flächenschlüssel als Regelmaßstab bei der Vorsteueraufteilung

Im Bereich der Umsatzsteuer bezeichnet man als gemischt genutztes Gebäude regelmäßig ein Gebäude, welches teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei vermietet wird. Ebenso regelmäßig stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wie der Vorsteuerabzug bei einem gemischt genutzten Gebäude aufzuteilen ist.

In Betracht kommt an dieser Stelle einmal der Umsatzschlüssel. Bei diesem Aufteilungsmaßstab wird die Vorsteuer entsprechend der jeweiligen Mieten der umsatzsteuerpflichtig und umsatzsteuerfrei vermieteten Gebäudeteile aufgeteilt. Eine höhere Miete im umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil führt folglich auch zu einem höheren Vorsteuerabzug.

Ein anderer Aufteilungsmaßstab ist der sogenannte Flächenschlüssel, bei dem die Vorsteueraufteilung schlicht nach Quadratmeteranteilen funktioniert. Ob unterschiedlich hohe Mieten pro Quadratmeter erzielt werden, ist dabei vollkommen bedeutungslos.

In diesem Zusammenhang hat das Finanzgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 unter dem Aktenzeichen 1 K 2798/16 U klargestellt, dass für die Aufteilung und Berichtigung des Vorsteuerabzugs aus der Herstellung und Unterhaltung eines durch Ladenlokale im gewerblich genutzten Erdgeschoss und umsatzsteuerfrei vermieteten Wohnungen in den Obergeschossen gemischt genutzten Gebäudes der Flächenschlüssel zugrunde zu legen ist.

Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn die Unterschiede in Bauart und Ausstattung, beispielsweise in Bezug auf Raumhöhe, Heizungsanlage, Fenster, Sanitärausstattung, Oberböden oder sonstigen Eingangsleistungen, nicht dazu führen, dass die Berechnung des Vorsteuerabzugs unter Anwendung des Umsatzsteuerschlüssels zu einem präziseren Ergebnis führt.

Ob ein solches präziseres Ergebnis beim Umsatzsteuerschlüssel gegeben ist, muss durch den Steuerpflichtigen dargelegt werden. Die beim Flächenschlüssel zu berücksichtigenden Flächen bestimmen sich ohne Berücksichtigung des Treppenhauses, des Kellers und der Tiefgarage nach der Wohnfläche der Wohnung und der Nutzfläche der Ladenlokale.

Insgesamt ist das Finanzgericht Düsseldorf damit lediglich der Vorgänger-Entscheidung des EuGH vom 09.06.2016 unter dem Aktenzeichen C- 332/14 gefolgt, worin die europäischen Richter festgestellt haben: Wenn ein Gebäude auf der Ausgangsstufe sowohl zur Ausführung bestimmter Umsätze verwendet wird, für die ein Recht auf Vorsteuerabzug besteht, als auch zur Ausführung anderer Umsätze, für die dieses Recht nicht besteht, müssen die Mitgliedstaaten nicht vorschreiben, dass die auf der Eingangsstufe für die Errichtung, Anschaffung, Nutzung, Erhaltung oder Unterhaltung dieses Gebäudes verwendeten Gegenstände und Dienstleistungen zunächst diesen verschiedenen Umsätzen zugeordnet werden, wenn eine solche Zuordnung schwer durchführbar ist, damit danach nur das Recht auf Vorsteuerabzug für diejenigen Gegenstände und Dienstleistungen, die sowohl für bestimmte Umsätze verwendet werden, für die ein Recht auf Vorsteuerabzug besteht, als auch für andere Umsätze, für die dieses Recht nicht besteht, anhand eines Umsatzschlüssels oder, vorausgesetzt, diese Methode gewährleistet eine präzisere Bestimmung des Pro-rata-Satzes des Vorsteuerabzugs, eines Flächenschlüssels bestimmt wird.

Auch der Bundesfinanzhof in München ist dieser Auffassung seiner europäischen Kollegen in seiner Entscheidung vom 10.08.2016 unter dem Aktenzeichen XI R 31/09 bereits gefolgt. So stellten auch die obersten Finanzrichter in Deutschland fest: Bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes kann für den Vorsteuerabzug – im Gegensatz zu den Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung – nicht darauf abgestellt werden, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen; vielmehr kommt es insoweit auf die prozentualen Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes an. Bei der Herstellung eines solchen Gebäudes ermöglicht der objektbezogene Flächenschlüssel regelmäßig eine sachgerechte und „präzisere” Berechnung des Vorsteuerabzug als der gesamtumsatzbezogene oder der objektbezogene Umsatzschlüssel.

Hinweis

Für die Praxis ist diese Tendenz in der Rechtsprechung nicht unbedingt vorteilhaft. Immerhin gilt zu bedenken, dass umsatzsteuerpflichtige Vermietungen regelmäßig gewerbliche Vermietungen sind, welche auch zu einem höheren Quadratmeterpreis durchgeführt werden. Wird daher im Obergeschoss eine Wohnung mit 100 m² vermietet, wird hier in der Regel ein geringerer Quadratmeterpreis erzielt, als bei der gewerblichen Vermietung des 100 m² großen Ladenlokals im Erdgeschoss.

Da die Rechtsprechung nun regelmäßig für die Anwendung des Flächenschlüssels plädiert bedeutet dies auch, dass die Vorsteuer nur hälftig abgezogen werden kann. Würde man hingegen Argumente finden, dass die Vorsteueraufteilung anhand des Umsatzsteuerschlüssels durchgeführt werden darf, würden auch mehr Vorsteuern vom Finanzamt erstattet werden. Im Gros wird sich dies jedoch aufgrund der mehr als eindeutigen Rechtsprechung nur schwer begründen lassen, weshalb es entscheidend auf den Einzelfall ankommt.