Mandantenbrief Steuer August 2021

6. Für Ferienheim-Besitzer: Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Ausweislich der Regelungen im Einkommensteuergesetz (EStG) ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Daher können auch anhaltende Verluste immer wieder mit anderen Einkunftsarten steuermindernd verrechnet werden.

In Bezug auf Ferienheime oder Ferienwohnungen muss diese Regelung jedoch ein wenig differenzierter betrachtet werden.

Bei ausschließlich an Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen (also solchen, die der Eigentümer nicht selbst nutzt) gilt dies nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnung nicht erheblich unterschreitet. „Erheblich unterschreiten“ ist dabei gegeben, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25% unterschritten wird, wie der Bundesfinanzhof in einer Entscheidung vom 31.1.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 23/16 bereits herausgearbeitet hat.

Um diese 25%-Grenze in der Praxis zu prüfen, sind die individuellen Vermietungszeiten des Ferienobjektes mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ferienort im Durchschnitt erzielt werden können. Auch hier gibt es wieder ein Praxisproblem: Können die ortsüblichen Vermietungszeiten nämlich nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. In diesem Fall muss die Einkünfteerzielungsabsicht dann durch eine umständliche Prognose überprüft werden, die wiederum den Anforderungen der Rechtsprechung, konkret den Anforderungen des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 6.11.2001 unter dem Aktenzeichen IX R 97/00, entspricht. Die Feststellungslast für die Voraussetzungen der Typisierung obliegt dabei dem Steuerpflichtigen, wie der Bundesfinanzhof zuletzt in seiner Entscheidung vom 31.1.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 23/16 klargestellt hat.

Auf Basis dieser grundlegenden Einordnung hat aktuell das Niedersächsische Finanzgericht in seiner Entscheidung vom 19.10.2020 unter dem Aktenzeichen 1 K 258/19 die folgenden (auch für andere Ferienheim-Besitzer relevanten) Aussagen getroffen:

Die in Zweitwohnungssteuersatzungen festgesetzten Eigenverfügbarkeitstage von Ferienwohnungen bieten ohne Kenntnis ihrer Empirie keine hinreichende Grundlage, um die ortsüblichen Vermietungszeiten in der betreffenden Gemeinde feststellen zu können.

Die Statistiken nach dem Beherbergungsstatistikgesetz (BeherbStatG) geben die Möglichkeit, aus der Bettenauslastung einen hinreichenden Rückschluss auf die Anzahl der ortsüblichen Vermietungstage zu ziehen, wenn sie sich auf die im Einzelfall maßgebliche Ferienwohnungskategorie und den maßgeblichen örtlichen Erhebungsbereich beziehen. So führen die obersten Richter in der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 26.5.2020 unter dem Aktenzeichen IX R 33/19 an, wonach zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit dem verglichen werden müssen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das Finanzgericht auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden.

Es ist ausweislich der erstinstanzlichen Entscheidung nicht erforderlich, dass die Ferienwohnung in dem Gebiet liegt, aus dessen statistischen Werten die ortsüblichen Vermietungszeiten abgeleitet werden. Es können auch die Werte anderer, aber vergleichbarer Gebiete herangezogen werden, sofern diese Gebiete mit dem Belegenheitsort der Ferienwohnung zu einem strukturellen einheitlichen Ferienwohnungsmarkt gehören.

Das nach dem Beherbergungsstatistikgesetz nur Beherbergungsbetriebe erfasst werden, die nach Einrichtung und Zweckbestimmung dazu dienen, mindestens zehn Gäste gleichzeitig vorübergehend zu beherbergen, steht der Repräsentativität der Beherbergungsstatistiken zumindest dann nicht entgegen, wenn das zuständige Landesstatistikamt auch Daten von Vermietungsagenturen als auskunftspflichtige Inhaber oder Leiter eines Beherbergungsbetriebes erhoben hat.

Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird die steuerliche Problematik rund um das Ferienheim auch in Zukunft immer wieder auftauchen, sodass dies sicherlich nicht der letzte Beitrag zu dieser Thematik ist.