Mandantenbrief Steuer April 2022

7. Für Vermieter: Abgrenzung von Vermietungseinkünften zum Gewerbebetrieb bei der Vermietung eines Hausbootes

Auch wenn die Vermietung eines Hausbootes ein eher seltener Fall zu sein scheint, so können doch die Grundsätze der Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf vom 25.3.2021 unter dem Aktenzeichen 11 K 3321/17 F auch auf andere Abgrenzungsfragen hinsichtlich der Vermietung und den Einkünften aus Gewerbebetrieb angewendet werden. Dies gilt umso mehr, als dass die Entscheidung der Düsseldorfer Richter rechtskräftig ist. Das Hausboot steht hier also nicht im Mittelpunkt, sondern vielmehr die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an sich.

Im vorliegenden Verfahren kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Vermietung des Hausbootes an Feriengäste nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Dies hatte ganz konkret zur Folge, dass die Vermietung nicht die Inanspruchnahme von Investitionsabzugsbeträgen oder Sonderabschreibungen ermöglicht. Dies gilt zu mindestens dann, wenn die Vermietung aufgrund der regelmäßig im Voraus erfolgenden Buchungen für mehrtägige Zeiträume keine mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische Organisation erfordert und keine für die Vermietung von Ferienwohnungen unüblichen Sonderleistungen erbracht werden.

Grundsätzlich ist es zwar so, dass die Vermietung von Wohnungen auch die normierten Tatbestände für die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erfüllt. Allerdings geht man dabei in der Regel nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Gewerbebetrieb bei dieser Tätigkeit daher nur angenommen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, nach denen die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält, hinter der die bloße Nutzung des Mietobjektes als Vermögensanlage zurücktritt. So beispielsweise der Bundesfinanzhof in seiner ständigen Rechtsprechung, die er auch in seiner Entscheidung vom 14.1.2004 unter dem Aktenzeichen X R 7/02 geäußert hat.

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb daher nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht üblichen Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse unternehmerische Organisation erforderlich ist, die mit einem Beherbergungsbetrieb (wie beispielsweise einem Hotel) vergleichbar ist. Maßgebend sind für die konkrete Beurteilung insoweit jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalles.

Die dementsprechend vom Gericht geforderte Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb liegt daher vor allem dann vor, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, d. h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird, und sich zudem in einem Zustand befindet, der die sofortige Vermietung zulässt. Insbesondere muss dieser Zustand auch vorherrschen, wenn tatsächlich keine Buchungen gegeben sind. Daher kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einer Ferienwohnanlage liegt oder außerhalb einer solchen Anlage. Denn die Bereithaltung von Räumlichkeiten für die jederzeitige, auch kurzfristige, Überlassung an Gäste erfordert sachliche und personelle Vorkehrungen, wie sie bei der Vermietung von Wohnungen nicht üblich sind. Auch diese konkrete Abgrenzung geht zurück auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 28.6.1984 unter dem Aktenzeichen IV R 150/82.

Während ein gewerbliches Vermietungskonzept auf die jederzeitige Aufnahme eines Gastes und einen prinzipiell täglichen Gästewechsel ausgerichtet ist, hält sich der vermögensverwaltende Vermieter nicht ständig bereit, um Gäste zu empfangen, mit ihnen zu verhandeln und abzurechnen. Er organisiert die Vermögensnutzung auf der Grundlage von Buchungen und eines längeren Zeitaktes der Nutzungsüberlassung. Dieses Konzept kommt auch in der Art und Weise zum Ausdruck, wie die Ferienwohnung beworben wird.

Zur Gewerblichkeit führende Sonderleistungen sind etwa solche, die eine unternehmerische Organisation verlangen, wie sie bei der Vermögensverwaltung durch Wohnungsvermietung allein nicht erforderlich ist. Hingegen steht die Vermögensnutzung im Vordergrund, falls die Zusatzleistungen nicht ins Gewicht fallen und etwa im Haushalt des Steuerpflichtigen mit erledigt werden können. Nur solche Zusatzleistungen können eine Vermittlungstätigkeit als gewerblich prägen, die nicht schon üblicherweise mit der Vermietung von Ferienwohnungen verbunden sind. So auch der Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom 28.9.2010 unter dem Aktenzeichen X B 42/10.

Zur vermögensverwaltenden Vermietung können daher die Bereitstellung von Wäsche und Inventar, ein wöchentlicher Wäscheservice, eine Vor- und Endreinigung gegen besondere Bezahlung sowie eine wöchentliche Zwischenreinigung, ein morgendlicher Service (beispielsweise für Brötchen, Milch oder Zeitung), ein Gepäckstransfer für Bahnreisende und eine touristische Betreuung vor allem in Gestalt der Vermittlung von Freizeit- und Sportangeboten gehören. Selbst die Vermittlung von Fahrrädern und Busreisen ist als Abgrenzungskriterium zwischen privater und gewerblicher Vermietung von Ferienquartieren nicht geeignet, weil eine derartige allgemeine touristische Betreuung in Feriengebieten üblicherweise auch von privaten Zimmervermietern unternommen wird, wie der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 25.11.1988 unter dem Aktenzeichen III R 37/86 herausgearbeitet hat.

Demgegenüber kann das Angebot an den Mieter, Gemeinschaftseinrichtungen nutzen zu können, eine ins Gewicht fallende Zusatzleistungen sein. Wohlgemerkt „kann“! Die bloße Bereitstellung der Gemeinschaftseinrichtungen reicht nämlich nicht aus. Auch nichtgewerbliche Vermieter von Ferienwohnungen können Fitnessgeräte oder ähnliches zur Verfügung stellen. Nur wenn der Steuerpflichtige im Zusammenhang mit den Gemeinschaftseinrichtungen für die Mieter Dienstleistungen erbringt, die einen regelmäßigen und erheblichen Personaleinsatz erfordern, kann die Tätigkeit als gewerblich eingestuft werden, da nur in diesem Fall eine unternehmerische Organisation erforderlich ist.

Vorgenannte Grundsätze können daher allgemein auf die Abgrenzung einer vermögensverwaltenden Vermittlungstätigkeit zu der Tätigkeit im Rahmen eines Gewerbebetriebes angewendet werden.

Hinweis

Auch wenn es in dem vorstehend zitierten Verfahren darum ging, dass der Steuerpflichtige einen Gewerbebetrieb „erreichen“ wollte, um so Investitionsabzugsbeträge und Sonderabschreibungen zu erhalten, ist die Entscheidung auch dazu geeignet, in der Praxis für die vermögensverwaltende Tätigkeit im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu plädieren. Tatsächlich wird es zukünftig eher häufiger vorkommen, dass die Finanzverwaltung (bei schon geringfügigen Sonderleistungen) gewerbliche Einkünfte annehmen möchte. Auch in diesen Fällen gelten jedoch die oben geschilderten Grundsätze, die sich aus der ständigen Rechtsprechung entwickelt haben.

Tipp

Betroffenen sei daher geraten, sich nicht vorschnell mit der Einordnung des Finanzamtes abzufinden, sondern vielmehr genau zu prüfen, aufgrund welcher Merkmale denn die einen oder die anderen Einkünfte vorliegen.