Mandantenbrief Steuer März 2020

6. Für Grundstückseigentümer: Rückgängigmachung des Verzichts auf Steuerbefreiung bei einem Grundstückskaufvertrag

Wichtig für Grundstückseigentümer: Rückgängigmachung des Verzichts auf Steuerbefreiung bei einem Grundstückskaufvertrag

Spricht man von einem Verzicht auf Steuerbefreiung ist damit gemeint, dass bei einem grundsätzlich umsatzsteuerfreien Umsatz auf die Steuerfreiheit (unter bestimmten Voraussetzungen selbstverständlich) auch verzichtet werden kann. Dies gilt auch im Falle eines Grundstückskaufvertrags.

Normalerweise denkt man bei einem Grundstückskaufvertrag regelmäßig nicht an die Umsatzsteuer. Dennoch muss man beachten, dass jeder Vermieter auch umsatzsteuerlicher Unternehmer ist. Dies gilt selbst dann, wenn tatsächlich umsatzsteuerfrei vermietet wird. Die Tatsache, dass jedoch zahlreiche Grundstücksverkäufe nichts mit der Umsatzsteuer zu tun haben, liegt daran, dass eine Immobilienveräußerung bei der Umsatzsteuer in der Regel eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen ist. Dies dürfte zu mindestens der am häufigsten auftretende Fall sein.

Darüber hinaus ist jedoch auch eine umsatzsteuerfreie Immobilienveräußerung denkbar, weshalb auch der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei einem Grundstückskaufvertrag, also die sogenannte Option zur Steuerpflicht, durchaus gegeben sein kann. Allerdings müssen bei der Option auch Voraussetzungen beachtet werden, damit diese tatsächlich gelingt.

So hat der Bundesfinanzhof ganz allgemein zum Thema Option zur Steuerpflicht mit Urteilen vom 19.12.2013 unter den Aktenzeichen V R 6/12 und V R 27/12 entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zurückgenommen werden kann, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung anfechtbar oder aufgrund eines Vorbehalts der Nachprüfung gemäß der Regelung in § 164 der Abgabenordnung (AO) noch änderbar ist. Darin hat der Bundesfinanzhof seinerzeit auch keine Änderung der Rechtsprechung gesehen, sondern lediglich eine Klarstellung. Soll heißen: Dies war schon immer so.

Anders sieht es aus oder könnte es zu mindestens beim Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Rahmen einer Grundstückslieferung aussehen. Insoweit hat nämlich der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom ein 20.10.2015 unter dem Aktenzeichen XI R 40/13 klargestellt, dass hier hinsichtlich der zeitlichen Grenze für die Erklärung zur Option Besonderheiten gelten. So ist der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag möglich. Ganz deutlich gesagt: Enthält der Notarvertrag über den Grundstückskauf keinerlei Regelungen, mit denen der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung erklärt wird, ist der Weg zur Option zur Steuerpflicht auch für immer und ewig verbaut.

Deutlich haben die Richter nämlich in der vorgenannten Entscheidung auch geklärt, dass ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung auch dann als unwirksam anzusehen ist, wenn er (im Nachhinein) noch notariell beurkundet wird.

Den Tenor der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus 2013 und 2015 hat sich die Finanzverwaltung im Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 02.08.2017 (Az: III C 3 – S 7198/16/10001) zu eigen gemacht.

Tatsächlich geht die Finanzverwaltung in der vorgenannten Entscheidung jedoch auch noch einen Schritt weiter. Im vorliegenden Verwaltungserlass, welcher Eingang in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass gefunden hat, ist nämlich nicht nur geregelt, dass im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Option nur im Rahmen des (ersten) Notarvertrages über den Grundstückskauf möglich ist. Weiterhin vertritt die Finanzverwaltung darin die Meinung, dass gleiches auch für die Rücknahme des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung gilt. Dies hat jedoch die Rechtsprechung, soweit ersichtlich, so nicht entschieden.

Klarstellend gesagt: Die Finanzverwaltung vertritt über die Aussagen des Bundesfinanzhofs hinaus die Meinung, dass wegen der zeitlich bindenden Beschränkung der Optionsausübung auf den ursprünglich notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrags auch die Rücknahme des Verzichtes auf diesen Zeitpunkt begrenzt ist. Ob dies jedoch richtig sein kann, bleibt zumindest fraglich.

 

Tipp

Eine Antwort darauf könnte der Bundesfinanzhof in einem aktuell anhängigen Verfahren liefern. Unter dem Aktenzeichen XI R 22/19 müssen die obersten Finanzrichter der Republik nun nämlich ganz konkret die Frage beantworten, ob die nachträgliche Rückgängigmachung des Verzichtes auf die Steuerbefreiung bei einem Grundstückskaufvertrag unwirksam ist, da eine Bindungswirkung an den ersten notariell beurkundeten Vertrag besteht.

Betroffenen sei daher empfohlen, sich an das höchstrichterliche Verfahren anzuhängen und im Falle des Falles die eigene Verfahrensruhe beim Finanzamt zu beantragen.