Mandantenbrief Steuer August 2020

6. Für Immobilieneigentümer: Welche Macht hat das Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund und Boden?

Wichtig für Immobilieneigentümer: Welche Macht hat das Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund und Boden?

Wer eine Immobilie zur Einkünfteerzielung erwirbt, muss den Kaufpreis auf das Gebäude und den Grund und Boden aufteilen. Hintergrund sind hier die Regelungen zur Abschreibung von abnutzbaren Wirtschaftsgütern: Während sich Grund und Boden nicht abgenutzt und dementsprechend auch nicht steuermindernd abgeschrieben werden kann, kann das Gebäude über die Abschreibung zur Steuerminderung beitragen.

Um diese Aufteilung zu erleichtern und nachvollziehbar zu machen (und vor allem nicht in jedem Fall immer ein teures Gutachten erstellen zu müssen), hat das Bundesministerium der Finanzen in Zusammenarbeit mit den obersten Finanzbehörden der Länder eine als Excel-Datei zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück entworfen. Das Bundesministerium stellt diese über die Internetseite www.bundesfinanzministerium.de zur Verfügung. Auf der Internetpräsenz wird man es unter dem Suchbegriff „Kaufpreisaufteilung“ am einfachsten finden.

Auch wenn diese Aufteilung nach dem Excel-Tool nicht verteufelt werden sollte, dürfen die so errechneten Ergebnisse auch nicht ungeprüft übernommen werden. So müssen die Ergebnisse aus der Berechnung immer kritisch hinterfragt werden, da definitiv mindestens der Eindruck besteht, dass hier häufig zu hohe Grundstückswerte resultieren.

In der Praxis sollte daher im Vorfeld der Anschaffung einer Immobilie diese Problematik komplett umgangen werden. Dies geschieht am besten, indem der Kaufpreis bereits in der notariellen Anschaffungsurkunde auf Grund und Boden sowie Gebäude (und eventuelle Außenanlagen oder Betriebsvorrichtungen) aufgeteilt wird.

Diesbezüglich hat bereits der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16.09.2015 unter dem Aktenzeichen IX R 12/14 klargestellt, dass einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung auf Grundstücks- bzw. Gebäudeanteile für Zwecke der Berechnung der Abschreibung auf das Gebäude zu folgen ist, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das Finanzgericht auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt oder wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen lässt. Mit anderen (einfacheren) Worten: Es darf sich nicht um Fantasiewerte handeln und die vertragliche Kaufpreisaufteilung muss in etwa der Realität entsprechen. Ist dem jedoch so, hat das Finanzamt auch der im notariellen Vertrag vorgegebenen Aufteilung zu folgen. So zuletzt auch wieder das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 14.08.2019 unter dem Aktenzeichen 3 K 3137/19.

Trotz dieser klaren Aussagen kommt es in der Praxis weiterhin immer wieder zum Streit über die Anwendbarkeit des Excel-Tools. Daher musste das Finanzgericht Berlin-Brandenburg in seiner vorgenannten Entscheidung noch weiteres klären. In diesem Zusammenhang führen die Richter aus: Die angebotene Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ist für die Wertermittlung von Grund und Boden sowie Gebäude, insbesondere des Sachwerts des Gebäudes, grundsätzlich geeignet. Man darf also nicht von vornherein annehmen, dass die Excel-Datei nichts nutzt. Vielmehr haben die Ergebnisse der Arbeitshilfe eine große indizielle Bedeutung, um bei erheblicher Abweichung zu den Angaben des Steuerpflichtigen die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung zu widerlegen.

Wohl gemerkt ist jedoch die Kaufpreisaufteilung der Excel-Datei nicht das elfte Gebot und auch kein Gesetz, sondern hat zunächst einmal lediglich eine indizielle (!) Bedeutung. Mehr nicht. Sicherlich wird jedoch auch hier gelten: Je weiter das Ergebnis der Excel-Datei von den vertraglichen Angaben oder der ansonsten gewünschten Kaufpreisaufteilung abweicht, desto größer wird zunächst einmal die indizielle Bedeutung, die dennoch im Nachhinein auch widerlegt werden kann.

Was damit gemeint ist, zeigt sich an den Gegebenheiten in dem folgend geschilderten Streitfall. Hier wurde eine 1973 errichtete Eigentumswohnung in sehr guter städtischer Lage mit etwa 39 m² Wohnfläche erworben. Laut Aufteilung im notariellen Kaufvertrag betrug der Anteil des Grund und Bodens etwa 18 %. Bei Anwendung der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums betrug der Anteil des Grund und Bodens aufgrund der hohen örtlichen Bodenrichtwerte jedoch 69 %. Definitiv ist dies ein krasses Missverhältnis. Ebenso definitiv ist damit jedoch noch keine Aussage getroffen, welches Ergebnis das Richtigere ist.

Dies soll an dieser Stelle auch gar nicht weiter vertieft werden. Herauszuarbeiten ist jedoch, dass das Finanzgericht Berlin-Brandenburg die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe in Übereinstimmung mit den Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sieht. Danach ist insbesondere eine Bewertungsmethode unzulässig, bei der der Bodenwert und der Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Insgesamt ist jedoch vorab stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei einer Eigentumswohnung soll in diesem Zusammenhang die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich sein.

Dennoch erkennt auch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg in seiner Entscheidung, dass die Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums nicht immer unantastbar ist. Die Arbeitshilfe verwendet zwar lokalgenaue Bodenrichtwerte, die den Anstieg der Bodenpreise relativ präzise abbilden. Aber hinsichtlich der Baupreisentwicklung werden nur bundesweite Durchschnittswerte angewendet, die regional stärkere Steigerungen naturgemäß nicht erfassen können. Zudem bestehen Zweifel an dem von der Arbeitshilfe für die Baukosten verwendeten Preisindex des statistischen Bundesamtes. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen, in dem die örtliche Bodenpreissteigerung vollständig, hingegen die regionale Baupreissteigerung nur unvollständig erfasst wird. Der Berechnung der Arbeitshilfe ist daher, wie jeder Schätzung, ein gewisses Maß an Generalisierung und Typisierung immanent. Liegen dem Gericht nämlich hinsichtlich der konkreten Baupreisentwicklung am streitigen Ort keine genauen Zahlen vor, die es ermöglichen würden, in die Berechnung der Arbeitshilfe korrigierend einzugreifen, so ist nicht davon auszugehen, dass die möglicherweise unvollständige Erfassung der regionalen Baupreissteigerung zu so nennenswerten Verschiebungen führen würde, dass die Schätzung mittels der Arbeitshilfe insgesamt zu verwerfen wäre. So die Auffassung des erkennenden Gerichts.

Im Ergebnis erkennt daher das Gericht die Problematik mit der Arbeitshilfe, jedoch liegt es immer noch am Steuerpflichtigen selbst, die Ergebnisse der Arbeitshilfe zu diskreditieren, indem eine entsprechend konkretere Baupreisentwicklung oder andere Daten vorgelegt werden.

Hinweis

Der hier erstinstanzlich zitierte Rechtsstreit ist jedoch noch nicht zu Ende. In der Revision vor dem Bundesfinanzhof muss dieser unter dem Aktenzeichen IX R 26/19 klären, ob die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück grundsätzlich für die Wertaufteilung auf Gebäude und Grund und Boden geeignet ist. Insgesamt werden die Ausführungen des Bundesfinanzhofs hier sicherlich mit Spannung zu erwarten sein, zumal dieser das Bundesfinanzministerium zum Verfahrensbeitritt aufgefordert hat.

Tipp

Bis auf weiteres bleibt es jedoch bei der Vorgehensweise, dass grundsätzlich immer die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag zu bevorzugen ist. Selbstverständlich ist jedoch auch diese nicht das elfte Gebot, sondern muss nachvollzogen werden können. Ein Nachvollziehen wird dabei insbesondere seitens der Finanzverwaltung regelmäßig mit der Arbeitshilfe geschehen. Dies führt jedoch auch nur zu einem indiziellen Ergebnis. Sofern daher der Steuerpflichtige darlegen kann, warum das Ergebnis der Arbeitshilfe vom tatsächlichen Fakt erheblich abweicht, kann (und muss) auch das Ergebnis der Arbeitshilfe verworfen werden, sofern die Ausführungen des Steuerpflichtigen plausibel sind. Da jedoch die Finanzverwaltung vermehrt das Ergebnis der Arbeitshilfe als das elfte Gebot betrachtet, gilt es für den Steuerpflichtigen hier gegenzusteuern. So zumindest dann, wenn erhebliche Abweichungen zum gewünschten Wert gegeben sind.