Mandantenbrief Steuer April 2020

6. Für (umsatzsteuerpflichtige) Vermieter: Umsatzsteuerpflicht bei Zahlungen für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses?

Wichtig für (umsatzsteuerpflichtige) Vermieter: Umsatzsteuerpflicht bei Zahlungen für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses?

Zunächst einmal muss festgestellt werden, dass jeder (!) Vermieter auch umsatzsteuerrechtlicher Unternehmer ist. Dies bedeutet noch nicht, dass er auch tatsächlich umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze ausführt. Grundsätzlich besteht nämlich für Vermietungsleistungen eine Umsatzsteuerbefreiung. Unter der Voraussetzung, dass jedoch an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet wird und dieser Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, darf der Vermieter auch auf seine Steuerbefreiung verzichten und die Vermietung mit Umsatzsteuer durchführen.

Grundsätzlich hört sich der Verzicht auf eine Steuerbefreiung zwar etwas paradox und nachteilig an, kann insoweit jedoch tatsächlich zu einem Vorteil führen. Der Mieter ist nämlich von der zusätzlichen Umsatzsteuer nicht belastet, da er sie als Vorsteuer abziehen kann. Die Umsatzsteuer ist insoweit also beim vorsteuerabzugsberechtigten Mieter lediglich ein durchlaufender Posten.

Der Vermieter erhält die Umsatzsteuer und muss diese ans Finanzamt abführen. Auch dies ist zunächst einmal nur ein durchlaufender Posten. Aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung eröffnet sich dem Vermieter jedoch das Recht auf Vorsteuerabzug, weshalb er aus sämtlichen Immobilienaufwendungen, wie beispielsweise Erhaltungsaufwendungen, 19 % Vorsteuer ziehen und sich diese vom Finanzamt erstatten lassen kann. Unter dem Strich wirkt dies wie ein 19-prozentiger Rabatt. Also ein lohnendes Geschäft.

Sofern jedoch umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, kann man pauschal sagen, dass jeder Geldeingang des Vermieters auch der Umsatzsteuer unterliegt, sofern insoweit dem Geldeingang ein Leistungsaustausch zwischen dem Vermieter und einer anderen Partei (in der Regel der Mieter) zu Grunde liegt.

In diesem Zusammenhang hat das Hessische Finanzgericht mit Urteil vom 27.04.2017 unter dem Aktenzeichen 6 K 1986/16 entschieden, dass Abfindungszahlungen des Mieters an den Vermieter im Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses, also eines umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnisses, auch umsatzsteuerpflichtiges Entgelt im Rahmen eines Leistungsaustausches sind. Mit anderen Worten: Aus den erhaltenen Zahlungen muss der Vermieter 19 % Umsatzsteuer herausrechnen und an das Finanzamt abführen.

Sowohl das erstinstanzlich erkennende Hessische Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof in seiner Folgeentscheidung vom 22.05.2019 unter dem Aktenzeichen XI R 20/17 erkennen insoweit keine nicht steuerbaren Schadenersatzzahlungen.

Entschädigungen oder Schadenersatzzahlungen sind zwar grundsätzlich nicht umsatzsteuerbar, wenn die Zahlung nicht für eine Lieferung oder sonstige Leistung an den Zahlenden erfolgt, sondern weil der Zahlende nach Gesetz oder Vertrag für einen Schaden und seine Folgen einzustehen hat. In diesen Fällen besteht kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Zahlung und der Leistung, weshalb der Vorgang bei der Umsatzsteuer nicht steuerbar ist.

Demgegenüber liegen die Voraussetzungen für einen entgeltlichen Leistungsaustausch (der der Umsatzsteuer unterliegt) insbesondere dann vor, wenn ein Steuerpflichtiger auf eine ihm (auf gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage) zustehende Rechtsposition gegen Entgelt verzichtet.

Auf Basis dieser Grundlagen kommt der Bundesfinanzhof in seiner vorgenannten Entscheidung aus 2019 zu dem Schluss, dass ein umsatzsteuerbarer Verzicht insbesondere dann vorliegt, wenn der Vermieter der Auflösung des Mietvertrages gegen Abfindungszahlungen zustimmt und damit auf die weitere Durchführung des Mietvertrages verzichtet. Ebenso liegt im umgekehrten Fall ein steuerbarer Vorgang vor, wenn die Pächter vom Verpächter eine Abfindung dafür erhalten, dass sie der vorzeitigen Auflösung des Pachtvertrages zustimmen.

Diese Auffassung vertritt auch die Finanzverwaltung: Entschädigungen an den Mieter oder Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrages sind nämlich nach Abschnitt 1.3 Abs. 13 Satz 1 des Umsatzsteuer-Anwendungserlass nicht Schadenersatz, sondern umsatzsteuerpflichtiges Leistungsentgelt.

Vorstehender Meinung ist auch die Rechtsprechung in ihren ständigen Entscheidungen. So hat der Bundesfinanzhof bereits mit Urteil vom 27.02.1969 unter dem Aktenzeichen V 102/65 entschieden: Die „Räumungsentschädigung“, die eine Stadt auf Grund einer schriftlichen Vereinbarung an den Mieter von zum Abbruch vorgesehenen Geschäftsräumen für die vorzeitige Räumung und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrages zur Abgeltung aller mit der Freimachung der bisherigen Mieträume zusammenhängenden Ansprüche zahlt, ist nicht Schadensersatz, sondern steuerbares Entgelt.

Nach alledem sollte ein entsprechender Sachverhalt daher auch in umsatzsteuerrechtlicher Hinsicht klar zu lösen sein. Dem ist jedoch nicht so, da sich die Kläger nicht mit der Entscheidung der Gerichte zufriedengegeben haben und im Rahmen einer Verfassungsbeschwerde vor das Bundesverfassungsgericht gezogen sind. Ob also bei vorzeitiger Auflösung eines langfristigen Mietvertrages gegen Abfindungszahlungen des Mieters ein umsatzsteuerpflichtiger Leistungsaustausch gegeben ist, muss nun Karlsruhe unter dem Aktenzeichen 1 BvR 2453/19 klären.