Mandantenbrief Recht April 2016

6. Keine Pachterhöhung bei „Altverträgen“ wegen höherer möglicher Pacht bei Neuverpachtung

Miet- bzw. Pachtrecht: OLG Hamm

Der Pachtzins sogenannter Altverträge kann aufgrund einer Steigerung der Lebenshaltungskosten und des Durchschnittspachtpreises anzupassen sein, nicht aber aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit rechtskräftigem Beschluss vom 05.01.2016 entschieden und damit die Vorinstanz bestätigt (Az.: 10 W 46/15). Der Antragsteller erbte 2009 landwirtschaftliche Flächen (Ackerland). Davon hatte sein Rechtsvorgänger 2006 und 2007 etwa 13,7 Hektar bis zum Jahr 2030 für einen Pachtzins von ungefähr 4.100 Euro jährlich an die Antragsgegnerin verpachtet. Der schriftliche Pachtvertrag sah folgende Klausel zur Änderung des vereinbarten Pachtzinses vor: „Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein in dem Maße, dass der vereinbarte Pachtpreis für den Verpächter oder Pächter nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Pachtpreis neu festgesetzt wird.“

2013 verlangte der Antragsteller von der Antragsgegnerin, einer 40%igen Erhöhung des Pachtpreises auf etwa 5.800 Euro jährlich zuzustimmen. Er hielt die Preisanpassung für gerechtfertigt, weil in der Zeit nach Vertragsschluss die Lebenshaltungskosten, die allgemeinen Pachtpreise und insbesondere die bei einer Neuverpachtung zu erzielenden Preise gestiegen seien. Das zuständige Amtsgericht erachtete eine 20%ige Pachtpreiserhöhung für gerechtfertigt und setzte den jährlichen Pachtzins ab November 2013 auf etwa 5.000 Euro fest. Dagegen legte der Antragsteller Beschwerde ein, um die von ihm erstrebte 40%ige Pachtpreiserhöhung durchzusetzen.

Die Beschwerde hatte keinen Erfolg. Das OLG hat die Entscheidung des AG bestätigt. Die Vertragsklausel zur Änderung des Pachtpreises stelle eine wirksame Konkretisierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschrift des § 593 Abs. 1 BGB dar. Eine Preisanpassung setze demnach voraus, dass der vereinbarte Pachtpreis aufgrund geänderter wirtschaftlicher und geldlicher Verhältnisse nicht mehr angemessen sei. Eine Änderung der insoweit maßgeblichen Verhältnisse habe der Antragsteller mit den seit Vertragsschluss um 13% gestiegenen Lebenshaltungskosten und den in diesem Zeitraum um 26% gestiegenen durchschnittlichen Pachtpreisen schlüssig dargelegt.

Aufgrund dieser Umstände habe das Landwirtschaftsgericht eine 20%ige Steigerung als angemessen ansehen dürfen. Auf die bei einer Neuverpachtung erzielbaren, höheren Pachtpreise kann dagegen laut OLG in diesem Zusammenhang nicht abgestellt werden. Wenn die Parteien den Pachtpreis eines neuen Pachtvertrages aushandelten, berücksichtigten sie regelmäßig bereits Faktoren wie eine zukünftig zu erwartende Preissteigerung bei Verpachtungen, eine voraussehbare oder zu erwartende Inflation und auch die Dauer einer vertraglichen Bindung. Mit diesen Faktoren könne deshalb nicht auch eine Preisanpassung begründet werden. Hinzu komme, dass kurzfristige spekulative Erwägungen zu zeitweise höheren Pachtpreisen bei einer Neuverpachtung führen könnten, einer Vertragsanpassung aber nur der von kurzfristigen Tendenzen und individuellen Ausschlägern bereinigte Durchschnittspreis zugrunde gelegt werden dürfe.