Mandantenbrief Steuer Juli 2019

7. Für alle Immobilienbesitzer: Kombinieren Sie Steuerbefreiungen bei der Grunderwerbsteuer!

Wichtig für alle Immobilienbesitzer: Kombinieren Sie Steuer­befreiungen bei der Grunderwerbsteuer!

Der Bundesfinanzhof hat in seiner Entscheidung vom 7.11.2018 unter dem Aktenzeichen II R 38/15 klargestellt, dass auch eine Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer für den Erwerb eines Grundstücks unter Geschwistern möglich ist. Grundsätzlich sieht das Grunderwerbsteuergesetz dafür allerdings keine Steuerbefreiung vor. Eine bzw. mehrere Steuerbefreiungen können jedoch angewendet werden, indem diese miteinander kombiniert werden oder genauer gesagt interpoliert werden. Was sich kompliziert anhört, ist eigentlich ganz einfach, wie der Hintergrund der Entscheidung zeigt.

Im Urteilssachverhalt hatte die Mutter zunächst ihren beiden Kindern (Tochter und Sohn) eine Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch geschenkt. Dieser Vorgang allein ist ausweislich der Regelung des § 3 Nummer 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) steuerbefreit. Danach gilt nämlich, dass der Erwerb von Todes wegen und die Grundstücksschenkung unter Lebenden im Sinne der Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuerregelung von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind. Nur nachrichtlich sei an dieser Stelle erwähnt, dass die Frage der Schenkungsteuer in diesem Zusammenhang gesondert zu prüfen ist. Die Steuerbefreiung bezieht sich ausschließlich auf die Grunderwerbsteuer.

Jahre später wollte die Mutter dann der Tochter eine weitere Immobilien unter Vorbehaltsnießbrauch schenken. Damit die beiden Kinder insoweit jedoch nicht ungleich behandelt werden, ordnete die Mutter als Auflage an, dass die Schwester verpflichtet ist, ihren Miteigentumsanteil aus der vorherigen Schenkung auf ihren Bruder zu übertragen. Dies geschah unter Übernahme des im Grundbuch zugunsten der Mutter eingetragen Nießbrauchsrechts.

Das Finanzamt setzte nun Grunderwerbsteuer fest, da es in der Grundstücksübertragung unter den Geschwistern aufgrund der Übernahme der Nießbrauchsbelastung einen entgeltlichen Vorgang sah. Tatsächlich existiert nämlich für Grundstücksübertragungen zwischen Geschwistern keine Steuerbefreiung im Grunderwerbsteuergesetz.

Der Bundesfinanzhof entschied jedoch in seinem oben bereits zitierten Urteil: Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück unter Geschwistern, die ein Elternteil einem Schenkungsvertrag durch Auflage gegenüber dem beschenkten Kind angeordnet hat, kann ebenso wie die Verpflichtung hierzu aufgrund einer Zusammenschau grunderwerbsteuerlicher Befreiungsvorschriften von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Grundvoraussetzung ist dabei immer, dass sich der tatsächlich verwirklichte Grundstückserwerb im Grunde als abgekürzter Übertragungsweg darstellt.

Einen solchen abgekürzten Übertragungsweg hat es im vorliegenden Sachverhalt in der Tat auch gegeben, wenn man diesen genau betrachtet. Tatsächlich ist nämlich die Schenkung der ersten Immobilie an Tochter und Sohn aufgrund der Regelung des § 3 Nummer 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Ebenso die Schenkung der zweiten Immobilie an die Tochter. Die Mutter hätte daher die Möglichkeit gehabt, nun von der Tochter ihren Miteigentumsanteil an der ersten Immobilie zurückzufordern. Diese Übertragung wäre wiederum aufgrund der Regelung des § 3 Nummer 6 GrEStG steuerfrei. Insoweit ist nämlich der Grundstückserwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer befreit. In einem zweiten Schritt hätte die Mutter dann diesen Miteigentumsanteil wiederum grunderwerbsteuerfrei auf ihren Sohn übertragen können. Die Tatsache, dass diese Übertragungswege schlicht abgekürzt werden, weil die Mutter es zur Auflage macht, die Immobilie nicht zunächst an sich zurück zu übertragen, sondern direkt weiter an den Sohn bzw. Bruder zu übertragen, darf folglich nicht dazu führen, dass ein solcher Vorgang auf einmal grunderwerbsteuerpflichtig wird.

Besonders hervorzuheben ist dabei: Die Steuerfreiheit des Grundstückserwerbs kann sich auch aus der mehrfachen Anwendung derselben grunderwerbsteuerlichen Befreiungsvorschrift für die unterbliebenen Zwischenerwerbe ergeben.

Hinweis

Insbesondere für die Praxis wird die Möglichkeit der Kombination bzw. Interpolation von Befreiungsvorschriften in der Grunderwerbsteuer deutlich vorteilhaft sein. Tatsächlich sollte insoweit jedoch nicht nur auf zukünftige Übertragungen geschaut werden. Ebenso sollte geprüft werden, ob Übertragungen in der Vergangenheit noch unter eine solche Kombination von Steuerbefreiungsvorschriften fallen könnten und ob die entsprechenden Grunderwerbsteuerbescheide noch verfahrensrechtlich änderbar sind.