Mandantenbrief Steuer November 2019

7. Für alle Immobilieneigentümer: Zur AfA-Bemessungsgrundlage bei Immobilien

Wichtig für alle Immobilieneigentümer: Zur AfA-Bemessungs­grundlage bei Immobilien

Im Falle einer zwischenzeitlich gewerblich geprägten Kommanditgesellschaft musste das Finanzgericht Hamburg sowohl entscheiden wie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bei Immobilien im Falle der Einlage aufgrund der gewerblichen Prägung aussieht, als auch wie es sich verhält, wenn die Immobilie aus dem Betriebsvermögen wieder entnommen wird.

In der Entscheidung des Finanzgerichts Hamburg vom 29.03.2019 unter dem Aktenzeichen 3 K 287/17 geht es insoweit zwar um eine zwischenzeitlich gewerblich geprägte Kommanditgesellschaft, allerdings sind der Fall und die Entscheidung der hanseatischen Richter auch auf alle Sachverhalte übertragbar, bei denen eine vermietete Immobilie aus dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen gelangt und schließlich wieder ins Privatvermögen zurückgeführt wird. Zudem besteht ja auch ansonsten in der Praxis durchaus einmal das Risiko, dass eine vermögensverwaltende Personengesellschaft gewerblich wird und später wieder zur Vermögensverwaltung zurückkehrt.

Diesbezüglich hat das Finanzgericht Hamburg klargestellt, dass wenn die Immobilie vor der Einlage in das Betriebsvermögen bereits im Privatvermögen gehalten und nur zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wurde, hinsichtlich der Abschreibungsbemessungsgrundlage auf die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzustellen ist und nicht auf den Einlagewert. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht um die bisher vorgenommene Abschreibung zu kürzen.

Geht das Gebäude dann schließlich wieder aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen über und wird im Privatvermögen weiterhin zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, ist der Teilwert (oder im Fall der Betriebsaufgabe der gemeine Wert) die Grundlage für die weitere Abschreibung. Dies ist also die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage.

In der Praxis dürfte dies in aller Regel ein deutlicher Vorteil sein. Insbesondere mit Hinblick auf den in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Immobilienmarkt dürfte nämlich der Entnahmewert aus dem Betriebsvermögen deutlich oberhalb der historischen Anschaffungskosten der Immobilie liegen, weshalb sich insoweit auch die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage (deutlich) erhöht hat. Diese Bemessungsgrundlage kann nun im Privatvermögen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgeschrieben werden.

Der höhere Entnahme- oder Aufgabewert ersetzt die historischen Anschaffungskosten jedoch nur, wenn und insoweit die bei der Entnahme/Aufgabe vorhandenen stillen Reserven besteuert wurden oder noch besteuert werden können.

Hinweis

Weiterhin hat das Finanzgericht Hamburg mit Blick auf eine vorher überhöht in Anspruch genommene Abschreibung entschieden: Die verfahrensrechtlich nicht mehr änderbare Inanspruchnahme überhöhter Abschreibung auf ein Gebäude in Vorjahren ist im Fall des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG dadurch zu korrigieren, dass der dort vorgeschriebene Abschreibungssatz auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des Restbuchwerts angewendet wird, sodass sich im Ergebnis die Dauer der Abschreibung verkürzt.

So weit die erstinstanzliche Entscheidung der hanseatischen Richter. An dieser Stelle muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung bisher noch nicht rechtskräftig ist, da der Bundesfinanzhof in München unter dem Aktenzeichen IX R 13/19 sich ebenfalls noch zur Abschreibungs-Bemessungsgrundlage äußern möchte, wenn sich ein durchgehend vermietetes Gebäude zwischenzeitlich im Betriebsvermögen befunden hat und wieder ins Privatvermögen zurückgeführt wurde. Für die Praxis bleibt daher abzuwarten, ob sich die obersten Finanzrichter der Republik der erstinstanzlichen Entscheidung anschließen werden.