Mandantenbrief Steuer April 2018

7. Für alle Immobilienerwerber: Zur grunderwerbsteuerlichen Beurteilung der Abkürzung eines Übertragungsweges

Wichtig für alle Immobilienerwerber: Zur grunderwerbsteuerlichen Beurteilung der Abkürzung eines Übertragungsweges

Die Zeiten, in denen die Grunderwerbsteuer eine (fast) unbeachtliche Nebenposition zum Anschaffungspreis der Immobilie war, sind leider schon lange vorbei. Grund dafür ist eine gesetzliche Änderung aus dem Jahr 2006, nach der die Bundesländer den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selbst festlegen können.

Tatsächlich findet sich zwar auch heute noch im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in § 11 Abs. 1 GrEStG der Hinweis, dass die Steuer 3,5 % beträgt. Dies ist jedoch in den meisten Teilen der Bundesrepublik Deutschland schon lange, lange Geschichte, da die einzelnen Bundesländer mit Hinblick auf die Einnahmequelle der Grunderwerbsteuer den Steuersatz drastisch erhöht haben. Für Immobilienkäufer gilt dabei: Je höher der Steuersatz, desto höher sind leider auch die Kaufnebenkosten und damit die gesamten Anschaffungskosten einer Immobilie.

Aktuell haben nur noch Bayern und Sachsen einen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Der nächst günstigste Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer findet sich dann in Hamburg mit 4,5 %. Danach folgen die Bundesländer Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt mit einem Grunderwerbsteuersatz von schon stattlichen 5 %. Damit ist die Obergrenze des Steuersatzes jedoch noch nicht erreicht.

Einen stolzen Grunderwerbsteuersatz von 6 % gönnen sich Hessen und das (arme aber sexy) Berlin. Die Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen gönnen sich sogar einen stolzen Grunderwerbsteuersatz von 6,5 %. Es liegt daher auf der Hand, dass die Steuerbefreiungen rund um die Grunderwerbsteuer in ihrer Bedeutung deutlich gestiegen sind.

In diesem Zusammenhang erfreut ein aktueller Erlass des Finanzministeriums des Saarlandes (welches mit 6,5 % Grunderwerbsteuersatz zu den Spitzenreitern gehört). In der Verwaltungsanweisung vom 10.7.2017 (Az: S 4505-2#002-2017/86640) beschäftigen sich die Ministerialbeamten mit der Frage, ob bei der Übertragung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks auf den Abkömmling eines Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auch eine Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer greifen kann.

Hintergrund der Frage ist im Wesentlichen die Regelung in § 3 Nummer 3 Satz 1 GrEStG. Danach ist nämlich der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses, also zur Erbauseinandersetzung, von der Grunderwerbsteuer befreit.

Im vorliegenden Erlass geht es jedoch um die Frage, ob auch die direkte Übertragung des Grundstücks auf einen Abkömmling, also ein Kind, eines Miterben ebenso von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

Erfreulicherweise kommen die Ministerialbeamten im Saarland zu dem Schluss, dass im Wege der Auslegung und einer Zusammenschau der sonstigen Befreiungsvorschriften im Grunderwerbsteuergesetz auch dann eine Steuerbefreiung gelten muss, wenn das Grundstück nicht auf einen Miterben, sondern auf dessen Abkömmling übertragen wird.

Hintergrund für diese steuerzahlerfreundliche Auffassung ist die Tatsache, dass die Grundstücksübertragung von der Erbengemeinschaft auf den Abkömmling eines Miterben lediglich einen abgekürzten Übertragungsweg darstellt. Die zivilrechtlich nicht verwirklichten Zwischenerwerbe wären nämlich ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. Zum einen käme die Regelung des § 3 Nummer 3 Satz 1 GrEStG in Betracht, wonach Erbschaften oder Schenkungen (insgesamt also die unentgeltliche Übertragung auf Kinder) von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Daneben existiert jedoch auch noch die Regelung des § 3 Nummer 6 Satz 1 GrEStG, wonach auch der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Im Endeffekt ist damit sowohl der unentgeltliche als auch der entgeltliche Erwerb einer Immobilie durch Kinder in der Grunderwerbsteuer frei.

Unter dem Strich kommt daher auch das Finanzministerium des Saarlandes zu dem Schluss, dass der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Verwandten eines Miterben in gerader Linie zur Teilung des Nachlasses in Kombination dieser Vorschriften als steuerfrei anzusehen ist.