Mandantenbrief Steuer März 2019

7. Für alle Vermieter: Die Vermietung möblierter Wohnungen kann (muss aber nicht) eine gewerbliche Tätigkeit sein

Wichtig für alle Vermieter: Die Vermietung möblierter Wohnungen kann (muss aber nicht) eine gewerbliche Tätigkeit sein

Grundsätzlich erzielen Vermieter aus der Vermietung ihrer Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, welche den sogenannten Überschusseinkünften und konkret den Einkünften aus der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen sind. Gewerbesteuer muss daher auf die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung nicht entrichtet werden. Anders sieht es aus, wenn die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu gewerblichen Einkünften unqualifiziert werden.

Was sich zunächst für zahlreiche Vermieter eher ungewöhnlich und vielleicht sogar abstrus anhören wird, ist jedoch in Einzelfällen durchaus denkbar, wie eine Fach-Info der Finanzbehörde Hamburg vom 30.01.2018 unter dem Aktenzeichen S 1980 – 2017/003 – 52 zeigt. Hier ist zu entnehmen, dass man sich bereits auf Bund-Länder-Ebene mit der Thematik auseinandergesetzt hat und durchaus zu dem Schluss gekommen ist, dass insbesondere die Vermietung möblierter Wohnungen mit einem gewissen Angebot von Zusatzleistungen auch eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des § 15 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sein kann.

Insoweit ist der Fach-Info zu entnehmen, dass die Tätigkeit eines Vermieters nach dem Gesamtbild der Verhältnisse den Rahmen einer Vermögensverwaltung überschreiten und damit gewerblichen Charakter annehmen kann. Dies soll nach der Meinung der Finanzverwaltung immer dann der Fall sein, wenn der Vermieter die Vermietung seiner Immobilie für private Wohnzwecke im Rahmen eines von ihm vorgegebenen und durch entsprechende vertragliche tatsächliche Gestaltung auch kontrollierten, auf bestimmte Zielgruppen zugeschnittenen Gesamtkonzeptes anbietet und zudem auch noch standardisierte, gesondert vergütete Leistungsangebote externer, rechtlich selbstständiger Dienstleister anbietet, die über die üblichen Nebenleistungen zur Vermietung hinausgehen. So die zusammenfassende Definition der Finanzverwaltung, welche im Folgenden ein wenig genauer beleuchtet wird.

Bei der Vermietung, die auf bestimmte Zielgruppen zugeschnitten ist, nennt die Verwaltungsanweisung im Rahmen einer nicht abschließenden, sondern beispielhaften Aufzählung Studenten, Berufsanfänger und Pendler. Bei diesen Zielgruppen kann daher schon Vorsicht geboten sein!

Darüber hinaus gibt die Fach-Info auch Hinweise dazu, was denn Leistungsangebote sind, die über die üblichen Nebenleistungen zur Vermietung hinausgehen. Hierunter könnten beispielsweise fallen: Der Verkauf von Einrichtungsgegenständen, Büro-Utensilien, Gegenständen des täglichen Bedarfs oder Kochgeschirr an die Mieter. Ebenso können einige Service-Dienstleistungen dazu führen, dass der Rahmen einer Vermögensverwaltung überschritten wird. Hier nennt die Finanzbehörde Hamburg beispielhaft das Vorhalten von Getränke- und Snackautomaten, Fitnessgeräten und/ oder Kopiergeräten in der Wohnanlage. Darüber hinaus könnten jedoch auch das Angebot eines Brötchendienstes oder hotelähnliche Serviceleistungen, wie beispielsweise die Zimmerreinigung, der Austausch von Bettwäsche und Handtüchern oder auch ein kompletter Kleider- und Wäschereinigungsservice dazu führen, dass eine Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines Gewerbebetriebes stattfindet.

Die Folgen einer Einordnung als Gewerbebetrieb sind dabei aus der steuerlichen Blickrichtung in zwei Punkte aufzugliedern. Zum einen würde auf die Einkünfte aus Gewerbebetrieb zukünftig auch Gewerbesteuer anfallen. Zwar ist dies nur der Fall, wenn der gewerbesteuerliche Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro überschritten ist, jedoch ist dann definitiv mit der Gewerbesteuer eine weitere Ausgabeposition für den Vermieter gegeben. Diese wird allerdings nochmals durch die sogenannte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer abgemildert.

Noch wesentlich problematischer als der Anfall der Gewerbesteuer ist jedoch die Tatsache, dass die Immobilie, mit der Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden, nunmehr auch zum gewerblichen Betriebsvermögen des Unternehmens gehört. Mit anderen Worten: Die Betriebsimmobilie ist auf ewig steuerverhangen. Würde es sich hingegen weiter um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handeln, wäre die Immobilie Privatvermögen und könnte nach Ablauf von zehn Jahren vollkommen steuerfrei veräußert werden. Dies geht bei einer Immobilie im Betriebsvermögen nicht mehr, was im Verkaufsfall des Objektes oder auch nur bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen zu einem erheblichen Steueranfall führen dürfte.

 

Tipp

Für die Praxis ist daher bei Nebenleistungen zur Vermietung und Verpachtung immer darauf zu achten, welchen Umfang diese Nebenleistungen haben. Dies gilt unseres Erachtens auch für nicht möblierte Vermietungen, auch wenn an dieser Stelle Entwarnung gegeben werden muss, da die Finanzverwaltung Hamburg sich in ihrer Fach-Info ausdrücklich nur auf möblierte Vermietungen bezieht.

Hinweis

Ebenso muss an dieser Stelle abermals deutlich hervorgehoben werden, dass die Finanzverwaltung zwei Eingangsvoraussetzungen nennt, welche kumulativ vorliegen müssen. So muss im Rahmen eines Gesamtkonzeptes die Vermietung auf eine bestimmte Zielgruppe zugeschnitten sein und es müssen neben der reinen Vermietung noch weitere gesondert vergütete Leistungen angeboten werden, die nicht zu den üblichen Nebenleistungen der Vermietung gehören. Nur wenn diese beiden Voraussetzungen gegeben sind und es sich um eine möblierte Vermietung handelt, greift überhaupt die auf Bund-Länder-Ebene abgestimmte Annahme der Finanzverwaltung, dass ein Gewerbebetrieb gegeben ist.

Da es so aussieht, als wenn sich die Finanzverwaltung der Thematik der Abgrenzung zwischen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und dem Gewerbebetrieb bei Zusatzleistungen zukünftig genauer annehmen wird, wird es mit Sicherheit auch zu entsprechenden Urteilen in der Rechtsprechung kommen. Selbstverständlich werden wir darüber berichten.