Mandantenbrief Steuer Oktober 2018

7. Für alle Vermieter: Was ist bei einer verbilligten Vermietung die ortsübliche Miete, wenn möbliert vermietet wird?

Wichtig für alle Vermieter: Was ist bei einer verbilligten Vermietung die ortsübliche Miete, wenn möbliert vermietet wird?

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung auch nur in Höhe des Prozentsatzes der entgeltlichen Vermietung steuermindernd abgezogen werden können.

Beträgt hingegen das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. In der Praxis ist es daher von höchster Bedeutung darauf zu achten, dass die Vermietungen mindestens zu 66 % der ortsüblichen Miete stattfinden.

Fraglich ist in diesem Zusammenhang immer, was denn die ortsübliche Marktmiete überhaupt ist. Insbesondere wenn möbliert vermietet wird, wird die Beantwortung dieser Frage noch komplizierter. Aktuell hat sich daher der Bundesfinanzhof in München mit Urteil vom 06.02.2018 unter dem Aktenzeichen IX R 14/17 zu dieser Thematik geäußert. Danach gilt Folgendes:

Die obersten Finanzrichter der Republik geben vor, dass grundsätzlich für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Immobilien ein entsprechender Möblierungszuschlag anzusetzen ist, der die ortsübliche Marktmiete erhöht. Dies führt bei der Prüfung der verbilligten Vermietung dazu, dass die 66 % der ortsüblichen Marktmiete mit einer höheren absoluten Miete erreicht werden.

Die Richter begründen diese Ansicht nachvollziehbar damit, dass bei einer möblierten oder teilmöblierten Überlassung einer Wohnung regelmäßig auch ein gesteigerter Nutzungswert im Vergleich zur möblierten Vermietung vorhanden ist, welcher sich in der Regel auch in einer höheren üblichen Miete niederschlagen würde.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist daher grundsätzlich der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht dieser im Hinblick auf eine möblierte oder teilmöblierte Vermietung einen prozentualen Zuschlag oder einer Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen und entsprechend bei der Berechnung der 66 % Grenze zu berücksichtigen.

Gibt der Mietspiegel solche Daten nicht her, kann für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete auch noch ein Zuschlag zu berücksichtigen sein, wenn auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte oder teilmöblierte Wohnungen ein Zuschlag ermittelt werden kann. Wohl gemerkt: Dieser Zuschlag kann jedoch nur dann berücksichtigt werden, wenn er auch tatsächlich ermittelbar ist. Kann er hingegen nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.

Klar und deutlich stellen die Richter in diesem Zusammenhang dar, dass ein Möblierungszuschlag nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden kann, wie es im hier zitierten Urteilsfall das Finanzamt vorgehabt hatte. Ebenso wenig ist der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags zulässig.

Im Ergebnis bedeutet dies aufgrund der klaren Entscheidung des Bundesfinanzhofs: Sofern dem Mietspiegel keine entsprechenden Zuschläge für eine möblierte oder teilmöblierte Vermietung entnommen werden können und sich auch auf dem örtlichen Mietmarkt kein entsprechender Zuschlag ermitteln lässt, ist auch bei einer möblierten oder teilmöblierten Vermietung auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung zurückzugreifen, sodass eine komplett entgeltliche Vermietung durch das schnellere Erreichen der 66 % Grenze wahrscheinlicher ist.