Mandantenbrief Steuer Oktober 2019

8. Für alle Vermieter: Die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Wichtig für alle Vermieter: Die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Die steuerliche Förderung für den Mietwohnungsneubau durch eine neu eingeführte Sonderabschreibung kommt nun doch. Bereits im Dezember 2018 hatte der Bundestag eine entsprechende Gesetzesinitiative verabschiedet, allerdings ist diese im Bundesrat hängen geblieben bzw. von diesem abgesetzt worden. Mit Beschluss vom 28.6.2019 hat der Bundesrat die steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus nun jedoch dennoch überraschend beschlossen, obwohl es zuvor so aussah, als wenn das Gesetzesvorhaben nicht weiter verfolgt werden würde.

Geschaffen wird nun jedoch ein neuer § 7 b des Einkommensteuergesetzes (EStG). Darin ist eine Sonderabschreibung geregelt, wonach der Vermieter neben der regulären linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % zusätzlich als Sonderabschreibung steuermindernd geltend machen kann.

Voraussetzung dafür ist zum einen, dass neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird. Dies ist der Fall, wenn durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude geschaffen wird, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist.

Darüber hinaus sind jedoch noch weitere Voraussetzungen mit Blick auf eine Obergrenze der Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorhanden. So dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, damit man überhaupt noch in den Genuss der neu geschaffenen Sonderabschreibung kommen kann. Sofern daher höhere Kosten vorliegen, ist die neue Sonderabschreibung bereits tabu.

Selbst wenn jedoch die Anschaffungs- oder Herstellungskosten unterhalb von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen, ist dies noch nicht die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung. Die Bemessungsgrundlage wird nämlich auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Dies bedeutet: Wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen, kann die Sonderabschreibung auf insgesamt 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Anspruch genommen werden. Befinden sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten unterhalb von 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, können die tatsächlich angefallenen Kosten als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung herhalten.

Außerdem ist die Sonderabschreibung an die Dauer des Verwendungszwecks gebunden. So muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Es muss also mindestens zehn Jahre lang vermietet werden.

Wohnungen, wie insbesondere Ferienwohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden, sind per se von der Sonderabschreibung ausgeschlossen.

Bei gemischt genutzten Immobilien, also solchen, die sowohl betrieblich oder beruflich als auch privat zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt es drauf an, welcher Zweck der Wohnungsnutzung überwiegt. Das häusliche Arbeitszimmer soll jedoch aus Vereinfachungsgründen grundsätzlich als ein zu Wohnzwecken genutzter Raum behandelt werden können.

Hinweis

Besonders hervorzuheben ist abschließend, dass die Gewährung der neuen Sonderabschreibung nicht auf Wohnungen im Inland begrenzt ist. Insbesondere aus unionsrechtlichen Erwägungen kann die Sonderabschreibung nämlich auch für Immobilien in anderen Staaten der Europäischen Union sowie in Staaten außerhalb der EU, mit denen Amtshilfeübereinkommen bestehen, steuermindernd angesetzt werden, wenn die aus der Vermietung dieser Wohnung erzielten Einkünfte in der Bundesrepublik Deutschland besteuert werden.