Mandantenbrief Steuer März 2020

8. Für Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Zur Vergleichbarkeit von Vermietungszeiten

Wichtig für Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Zur Vergleichbarkeit von Vermietungszeiten

Bei der Ermittlung des Einkommens für die Einkommensteuer sind grundsätzlich solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter die im Gesetz in § 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) aufgeführten Einkünfte fallen. Kennzeichnend für diese Einkunftsarten ist, dass die ihnen zugrunde liegende Tätigkeit oder Vermögensnutzung der Erzielung positiver Einkünfte dient.

Daraus folgt für die Vermietung und Verpachtung, dass eine Vermietungstätigkeit nur dann einkommensteuerlich zu berücksichtigen ist, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Nicht steuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt, wie der Bundesfinanzhof bereits in seiner Entscheidung vom 06.11.2001 unter dem Aktenzeichen IX R 97/00 klargestellt hat.

Weitergehend sind jedoch bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung auch noch Besonderheiten zu beachten. So ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch bei in eigener Regie oder durch Beauftragung eines Dritten ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltene Ferienwohnungen. Auch in diesen Fällen ist grundsätzlich und ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, wie der Bundesfinanzhof bereits in seinem Urteil vom 15.2.2005 unter dem Aktenzeichen IX R 53/03 klargestellt hat.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof unter anderem in seiner Entscheidung vom 06.11.2001 unter dem Aktenzeichen IX R 97/00 weiterentwickelt. Danach ist auch beim ausschließlichen Vermieten von Ferienwohnungen (in eigener Regie oder durch Beauftragung eines Dritten) die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen (ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind) erheblich unterschreitet. Eine erhebliche Unterschreitung ist in diesem Zusammenhang immer dann gegeben, wenn die Unterschreitung mehr als 25 % beträgt, die tatsächliche Vermietung der Ferienwohnung also weniger als 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen beträgt.

Zur Begründung führten die Richter des Bundesfinanzhofs seinerzeit an: Das Vermieten einer Ferienwohnung sei einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr (bis auf ortsübliche Leerstandszeiten) an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Ist das nicht der Fall, fehle die Basis, sprich die auf Dauer ausgerichtete Vermietungszeit, aufgrund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert.

Wird eine Ferienwohnung nun nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und liegt die zusätzliche Voraussetzung einer ortsüblichen Vermietungszeit nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung nicht vergleichbar. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen der Bundesfinanzhof-Entscheidung vom 06.11.2001 entspricht. Vorstehendes hat zuletzt der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 14.01.2010 unter dem Aktenzeichen IX B 146/09 bestätigt.

Nach diesen Grundsätzen kann die Finanzverwaltung nicht einfach eine Prognoserechnung vornehmen, wenn 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen erreicht wurden. Streitbefangen ist dabei jedoch häufig der Vergleichsmaßstab vor Ort.

Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist nämlich auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenigen von sämtlichen Beherbergungsbetrieben vor Ort abzustellen. So wie man Äpfel nicht mit Birnen vergleicht, darf die Finanzverwaltung hier also auch Hotels oder Pensionen nicht mit Ferienwohnungen vergleichen.

Insoweit hat das erstinstanzliche Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in seiner Entscheidung vom 23.10.2019 unter dem Aktenzeichen 3 K 276/15 klargestellt: Zur Berechnung der ortsüblichen Belegungstage sind die vom Statistischen Landesamt ermittelten Auslastungszahlen betreffend Ferienwohnungen im Belegenheitsort der streitgegenständlichen Ferienwohnung zugrunde zu legen. Es ist ausdrücklich nicht (!) auf die ortsübliche Auslastung der in diesem Ort insgesamt angebotenen Betten oder Schlafgelegenheiten abzustellen.

 

Hinweis

Auch wenn selbst der Fiskus wissen sollte, dass man Äpfel nicht mit Birnen vergleicht, hat er gegen diese an sich vollkommen nachvollziehbare Entscheidung Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Dieser wird sich nun noch unter dem Aktenzeichen IX R 33/19 mit der Frage der Anforderung hinsichtlich der Vergleichbarkeit von Datenerhebungen über die ortsüblichen Vermietungszeiten zu beschäftigen haben.

Betroffenen Ferienwohnungs- oder Ferienhausbesitzern sei jedoch an dieser Stelle dringlichst geraten, sich an das Musterverfahren anzuhängen, wenn sie mit ihrem Finanzamt ein ähnliches Problem haben.