Mandantenbrief Steuer April 2021

8. Für Immobilienbesitzer: Aufteilung von Abbruchkosten und Restwert eines Gebäudes

Wichtig für Immobilienbesitzer: Aufteilung von Abbruchkosten und Restwert eines Gebäudes

Mit Urteil vom 21.8.2020 hat das Finanzgericht Münster unter dem Aktenzeichen 4 K 855/19 G entschieden, dass die Berücksichtigung von anteilig als Werbungskosten abziehbaren Abbruchkosten sowie der Restwert eines zuvor zeitweise vollständig fremd vermieteten und zeitweise teilweise selbstgenutzten Gebäudes als Werbungskosten nach Maßgabe der zeit- und flächenmäßigen Nutzung für die gesamte Nutzungsdauer des Objektes zu ermitteln ist.

Ein hiernach ermittelter Anteil der privaten Veranlassung von unter 10% ist jedoch steuerlich als unerheblich einzuordnen, so das Gericht.

Zum besseren Verständnis der Entscheidung sei an dieser Stelle der Sachverhalt kurz erläutert. Die klagende Steuerpflichtige erwarb im Dezember 2011 einen Bungalow, den sie zunächst vollständig vermietete und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Nach dem Tod der Mieterin vermietete sie ab September 2014 lediglich noch einen Teil des Objektes mit Ausnahme der Kellerräume an neue Mieter. Im Oktober 2016 wurde dieser Mietvertrag schließlich gekündigt, und der Bungalow wurde im März 2017 abgerissen. In der Folgezeit errichtete die Klägerin ein Mehrparteienhaus, das sie ausschließlich vermietete. Fraglich war nun, wie mit dem Restwert des Bungalows und den Abbruchkosten steuerlich verfahren werden sollte. Die Klägerin machte beides im Streitjahr 2017 in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Damit war jedoch das Finanzamt nicht einverstanden, da seinerzeit in der letzten Vermietungsphase der Bungalow lediglich mit Ausnahme der Kellerräume vermietet wurde. Das Finanzamt kürzte daher den Werbungskostenabzug um den Anteil der nicht vermieteten Kellerräume.

Hiergegen richtete sich die Steuerpflichtige mittels Klage und erhielt beim vierten Senat des Finanzgerichtes Münsters recht. Die erstinstanzlichen Richter führten insoweit aus, dass dem Grunde nach neben den Abbruchkosten auch die Restwerte des Gebäudes im Wege einer technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung als Werbungskosten abzugsfähig seien. Sie sind vorrangig durch die bisherige Nutzung des Objekts veranlasst, weil es nicht in Abbruchabsicht erworben worden ist und auch noch kein vollständiger Verbrauch der Substanz eingetreten ist. Abbruchkosten und Restwert sind allerdings in diesem Zusammenhang nicht grundsätzlich in voller Höhe abzugsfähig. Vielmehr kommt nur eine anteilige Abzugsfähigkeit in Betracht. Die Aufteilung ist sowohl zeitanteilig als auch nach der Art der Nutzung der Flächen vorzunehmen, wie bereits eingangs gesagt. Maßgeblich war im vorliegenden Fall die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie seit der Anschaffung durch die Klägerin, was insgesamt einem Zeitraum von 57 Monaten entsprach. Hierauf entfielen 31 Monate auf die vollständige Vermietung und die übrigen 26 Monate auf eine flächenmäßige anteilige Vermietung zu 78,4%. Dies führt unter dem Strich zu einer privaten Veranlassung des Abbruchs von 9,8%, denn insoweit ist bei zeitanteiliger und flächenanteiliger Berücksichtigung der Kellerraum nicht mitvermietet worden.

Auch wenn insoweit das Finanzgericht eine augenscheinlich durchaus genaue Berechnung vollzieht, sind die erstinstanzlichen Richter jedoch deutlich großzügiger als die Finanzbeamten. Nach den allgemeinen Grundsätzen zum Veranlassungsprinzip ist nämlich eine Veranlassung von unter 10% steuerlich unerheblich, und dementsprechend lassen die Richter die Kosten für den Abbruch und den Restwert in vollem Umfang zum steuermindernden Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu.

Hinweis

Die Revision wurde seitens des Finanzgerichtes Münsters zur Fortbildung des Rechts zugelassen. Tatsächlich hat der Bundesfinanzhof nämlich zur Relevanz einer zeitweise gemischten Nutzung des abgerissenen Objekts bei nachfolgendem Bau eines Vermietungsobjektes für die Veranlassung von Abbruchkosten und Gebäuderestwert noch keine Stellung genommen.

Zum Redaktionsschluss war nicht ersichtlich, ob die Revision seitens der Finanzverwaltung eingelegt wurde. Tatsächlich wird die Finanzverwaltung sicherlich auch gut daran tun, in einem solchen Fall keine Revision einzulegen.