Mandantenbrief Steuer Juni 2021

8. Für Immobilienerwerber: Zur Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer

Wichtig für Immobilienerwerber: Zur Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer

Im Hinblick auf die teils sehr hohen Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer (welche jeweils länderspezifisch gelten und insoweit unterschiedlich sind) kann es sich durchaus lohnen, beim Erwerb einer Immobilie ganz genau hinzuschauen. Andere Wirtschaftsgüter, die nicht zur Immobilie gehören, können nämlich bei der Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden, sodass insoweit eine Steuerersparnis erreicht werden kann. Ein Paradebeispiel ist hier in der Praxis immer wieder die Einbauküche. Insbesondere bei der Anschaffung von Wohneigentum im Rahmen einer Wohneigentumsgemeinschaft stellt sich jedoch auch die Frage, ob die Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer unterliegt. Diese Frage hat aktuell der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 16.9.2020 unter dem Aktenzeichen II R 45/2 17 beantwortet:

Zunächst einmal muss festgestellt werden, dass ausweislich der Regelung im Grunderwerbsteuergesetz der Grunderwerbsteuer unter anderem ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft unterliegt, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Gegenstand des steuerbaren Verpflichtungsgeschäftes ist insoweit ein Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts (BGB). Ebenso unterliegt entsprechend der Regelungen im Wohneigentumsgesetz auch das Teileigentum dem Grundstücksbegriff, weshalb auch insoweit bei Erwerb von Teileigentum Grunderwerbsteuer anfällt. Dies ist für den Praktiker nichts Neues.

Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer ist nun grundsätzlich die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt als Gegenleistung dabei fast immer der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Ausweislich dieser Regelung gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung, also zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, die der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erhalten. Dies hatte seinerzeit bereits der Bundesfinanzhof in einer Entscheidung vom 25.4.2018 unter dem Aktenzeichen II R 52/15 herausgearbeitet.

Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dabei ausweislich der aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs nicht (!) um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern. Diese ernüchternde Entscheidung begründen die obersten Finanzrichter im Weiteren sogar sehr gut, was ehrlich gesagt ebenfalls wieder ein wenig ernüchternd ist.

Nach dem Wortlaut des Grunderwerbsteuergesetzes ist grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Eine Aufteilung des Kaufpreises entsprechend den Grundsätzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist nur dann geboten, wenn der Kaufvertrag Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, wie bereits der Bundesfinanzhof in einer früheren Entscheidung vom 9.10.1991 unter dem Aktenzeichen II R 20/89 geklärt hatte.

Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also für eine andere Leistung aufgewendet werden als für die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, scheiden daher aus der Gegenleistung aus. So auch bereits eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 6.12.2017 unter dem Aktenzeichen II R 55/15.

Die anteilige Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband. Ihr (und eben nicht dem jeweiligen Teileigentümer) gehört das Verwaltungsvermögen. Dieses besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten.

Anders als das Zubehör eines Grundstücks, welches nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, kann damit die anteilige Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft auch bei entsprechender Einigung der Veräußerer und Erwerber über den Übergang der Instandhaltungsrückstellung nicht auf den Erwerber übergehen.

Ein für die Grunderwerbsteuer als rechtsverkehrssteuertypischer Rechtsträgerwechsel findet bezüglich der Instandhaltungsrückstellung nicht statt. Die Wohnungseigentümer haben insoweit keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können. Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens geleistet wird, und der Instandhaltungsrückstellung im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, handelt es sich dabei nicht um Aufwand für die Übertragung einer geldwerten nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallenden Vermögensposition. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich schlicht nicht möglich.

Vor diesem Hintergrund gehört auch das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Instandhaltungsrücklage aufwendet, zu denjenigen Leistungen, die er gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Unbeachtlich ist dabei, wie die Instandhaltungsrücklage ertragssteuerrechtlich zu behandeln ist.