Mandantenbrief Steuer Juli 2018

9. Für alle Investoren: Zur steuerlichen Behandlung der Rückabwicklung geschlossener Immobilienfonds

Wichtig für alle Investoren: Zur steuerlichen Behandlung der Rückabwicklung geschlossener Immobilienfonds

Nicht zuletzt aufgrund der Finanzkrise wurden in den letzten Jahren zahlreiche Immobilienfonds rückabgewickelt. Rückabwicklung bedeutet dabei im Wesentlichen, dass der Initiator ein Rückkaufangebot unterbreitet, welches der Investor annimmt und sich damit auch verpflichtet, auf (weitere) Klagen oder Schadensersatzansprüche zu verzichten.

In der steuerlichen Behandlung gingen nun aber die Meinungen (weit) auseinander. Gewieft, wie der Fiskus manchmal ist, erkannte er in einer solchen Rückabwicklung grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft, welches er voll der Besteuerung unterwerfen wollte. Auch zahlentechnisch sah dies in vielen Fällen für den Fiskus nach einem lohnenden Geschäft aus, da die Anschaffungskosten der Investoren um die in Anspruch genommene Abschreibung zu kürzen ist. Im Ergebnis konnte so nach dieser Rechnung auch ein privater Veräußerungsgewinn ermittelt werden, der nun eine Einkommensbesteuerung auslösen sollte.

Ganz so einfach ist es jedoch nicht, wie bereits der Bundesfinanzhof in München mit Urteil vom 11.7.2017 unter dem Aktenzeichen IX R 27/16 entschied. Auch wenn das Urteil nicht mehr ganz so frisch ist, so hat sich die Finanzverwaltung erst kürzlich entschieden, die Entscheidung tatsächlich zu veröffentlichen, sodass die Meinung der Richter nun auch über den entschiedenen Einzelfall hinaus von den Finanzbeamten beachten werden muss und Anwendung findet.

Für betroffene Investoren ist die Entscheidung dabei von erheblicher Bedeutung. Grundsätzlich kommen zwar auch die obersten Finanzrichter der Republik zu dem Schluss, dass auch bei einer Rückabwicklung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben sein kann.

Allerdings erkennen die Richter des Bundesfinanzhofs ebenso, dass der Kaufpreis der Rückabwicklung sich nicht unbedingt nur auf den Immobilienfonds bezieht. So urteilen die Richter: Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die als Kaufpreis bezeichnete Gegenleistung teilweise auch für andere Verpflichtungen des Veräußerers erbracht worden ist (darunter gehören zum Beispiel Verzicht auf Schadensersatzansprüche, Rücknahme von Klagen und Ähnliches), die nicht den Tatbestand des privaten Veräußerungsgeschäftes erfüllen, ist der vereinbarte Kaufpreis insoweit aufzuteilen.

Im Ergebnis liegt zwar immer noch ein privates Veräußerungsgeschäft vor, dies haben auch die obersten Richter nicht anders gesehen, jedoch ist der Veräußerungspreis unter Umständen (deutlich) geringer, sodass im schlechtesten Fall immer noch weniger als zuvor zu besteuern ist und im besten Fall vielleicht sogar ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entsteht, der keine weitere Einkommensteuer anfallen lässt.

Für Zwecke der Aufteilung ist daher das veräußerte Wirtschaftsgut zu bewerten. Übersteigt die Gegenleistung den Wert des veräußerten Wirtschaftsgutes, spricht dies dafür, dass der übersteigende Teil der Gegenleistung nicht zum Veräußerungspreis gehört, sondern eine andere Verpflichtung entgolten oder ein Teil der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll.

Auch wenn daher im Endeffekt immer noch ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben ist, führt die Entscheidung zu deutlichen Steuervorteilen für betroffene Investoren.