Mandantenbrief Steuer Juni 2018

9. Für Immobilienerwerber: Grunderwerbsteuer auf die Instandhaltungsrücklage?

Wichtig für alle Immobilienerwerber: Grunderwerbsteuer auf die Instand­haltungsrücklage?

Bisher war eigentlich vollkommen klar und unstrittig, dass das Guthaben in der Instandhaltungsrückstellung keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung ist und somit auch keine Grunderwerbsteuer auf dieses Guthaben anfällt. Diese Meinung beruhte auf einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 9.10.1991 unter dem Aktenzeichen II R 20/89. Darin führen die obersten Richter des Bundesfinanzhofs unmissverständlich aus: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist der gleichzeitige Erwerb eines in der Instandhaltungsrücklage angesammelten Guthabens durch den Erwerber nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen.

Ob diese Auffassung jedoch zukünftig weiter Bestand haben wird, bleibt aktuell leider abzuwarten. Hintergrund ist in diesem Zusammenhang eine aktuelle Entscheidung des erstinstanzlichen Finanzgerichtes Köln vom 17.10.2017 unter dem Aktenzeichen 5 K 2297/16.

Aufgrund dieser Entscheidung soll nämlich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage gemindert werden. Mit anderen Worten: Die kölschen Richter sind der Meinung, dass auch auf das Guthaben der Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer fällig wird und diese nicht mehr aus der Steuerbemessungsgrundlage herauszurechnen ist.

Hintergrund der Entscheidung sind im wesentlichen zwei Gründe: Zum einen geben die Richter des Finanzgerichtes Köln an, dass sich seit der Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Jahre 1991 die Gesetze, insbesondere das Gesetz zum Wohnungseigentum, geändert haben und es daher fraglich ist, ob die schon in die Jahre gekommene Entscheidung aus 1991 auch heute noch Bestand haben kann.

Darüber hinaus beziehen sich die Richter aus Köln jedoch auch auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 2.3.2016 unter dem Aktenzeichen II R 27/14. In dieser Entscheidung des obersten Finanzgerichts der Republik sowie zwei weiteren Parallelentscheidung zu diesem Thema unter den Aktenzeichen II R 6/15 und II R 29/15 vertritt der Bundesfinanzhof die Ansicht, dass beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist.

Hervorzuheben ist jedoch an diesem Punkt, dass sich das vorgenannte Urteil (sowie sämtliche Parallelentscheidung) lediglich auf den Fall der Zwangsversteigerung beziehen, bei dem das Meistgebot bereits den eigentlichen Erwerbsvorgang darstellt. Insoweit konnte es der Bundesfinanzhof nämlich in seiner vorgenannten Entscheidung vollkommen offen lassen, ob auch im Hinblick auf den normalen Erwerb einer Immobilie eine Änderung der Rechtsprechung und damit eine Abkehr des Urteils im 1991 angestrebt ist.

Da insoweit die Streitfrage nicht geklärt ist, geht das erstinstanzliche Finanzgericht Köln von folgenden Annahmen aus: Die anteilige Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verbund eigener Art. Sie kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört das Verwaltungsvermögen, während die Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben, über den sie verfügen können. Zudem gilt: Eine ordnungsgemäße, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung erfordert auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, die zum Verwaltungsvermögen zählt.

Auf Basis dieser Grundsätze kommt das erstinstanzliche Finanzgericht Köln zu dem Schluss, dass die Instandhaltungsrückstellung bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt und nicht auf den Erwerber übergeht.

Ein für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrssteuer typischer Rechtsträgerwechsel findet bezüglich der Instandhaltungsrückstellung nicht statt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Erwerb durch Meistgebot oder wie vorliegend im Streitfall durch Kaufvertrag erfolgt.

Auch beim Verkauf geht das Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage nicht auf den Erwerber über, so die Meinung der kölschen Richter. Diesem Gedankengang folgend kommen sie zu dem Schluss, dass der Veräußerer nicht über die Instandhaltungsrücklage verfügen kann und dementsprechend diese auch nicht dem Käufer der Immobilie übertragen kann. Folglich kann weder das Meistgebot noch der Kaufpreis um ein Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage gemindert werden.

Hinweis

Ob diese Auslegung jedoch tatsächlich richtig ist, bleibt zunächst einmal abzuwarten. Erfreulicherweise ist nämlich gegen die erstinstanzliche Entscheidung des Finanzgerichtes Köln die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt worden.

Dieser muss nun höchstrichterlich unter dem Aktenzeichen II R 49/17 klären, ob die Übernahme einer Instandhaltungsrücklage zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führt. Betroffenen ist daher der Einspruch dringend zu raten, denn ob das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren tatsächlich mit einem Erwerb durch Kaufvertrag in diesem Punkt vergleichbar ist, ist ungewiss.

Tipp

Vollkommen losgelöst von diesem Streitfall sollten Erwerber einer Immobilie jedoch immer anteilige Preise für diejenigen Gegenstände im Notarvertrag gesondert ausweisen lassen, die nicht untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind.

In diesem Zusammenhang hat das FG Köln bereits mit Urteil vom 20.8.2003 unter dem Aktenzeichen 5 K 3894/01 klargestellt, dass der Wert einer mitverkauften handelsüblichen Markise, die mangels spezieller und individueller Ausrichtung auf das Gebäude keinen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes darstellt, nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.

Ebenso stellt die Einbauküche ein Paradebeispiel dar und kann grundsätzlich aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden.

Im Falle einer Ölheizung gilt etwas Ähnliches für den vorhandenen Heizölbestand, welcher auch schon mal schnell ein paar 1.000 Euro ausmachen kann. Grunderwerbsteuer sparen kann also auch noch anderweitig funktionieren.